Faut-il acheter ou louer son logement ?

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INFOGRAPHIE - Entre 2000 et 2010, acheter son toit était rapidement plus intéressant que de le louer, selon une étude d'Asterès pour Meilleurtaux.com. Il faut désormais attendre plus longtemps pour que l'opération soit rentable.

acheter ou louer son logement

Faut-il acheter ou louer sa résidence principale? La question, somme toute assez classique, mérite à nouveau d'être posée. Car l'époque a changé: les prix de la pierre restent élevés et surtout les perspectives d'évolution du marché sont incertaines, de nombreux experts tablant sur une baisse des prix (certes légère) cette année.

Au-delà de considérations purement personnelles, mieux vaut ne pas se tromper, car pour devenir propriétaire, le particulier doit mobiliser une somme d'argent importante (l'apport personnel), s'engager à rembourser un prêt sur plusieurs années et pouvoir payer les charges de copropriété et autres taxes foncières. Mais il pourra revendre son bien (généralement au bout de sept ou huit ans), avec à la clé une possible plus-value. Être locataire est en revanche moins contraignant financièrement au départ, mais les gains sont minimes puisque seulement liés à son épargne (2% par an).

Cinq ans pour rentabiliser une acquisition en 2013

«Entre 2000 et 2010, lorsque les prix de l'immobilier grimpaient de 7,4% par an en moyenne en France (hausse de 117% en dix ans), la réponse était claire, il fallait acheter», explique Hervé Hatt, directeur général de Meilleurtaux.com. Au bout de quatre ou cinq ans, la plus-value réalisée au moment de la revente compensait amplement l'ensemble des frais liés à l'acquisition (frais de notaire, d'agence, intérêts du prêt...) et à l'entretien du bien (charges de copropriété, taxe foncière...). Durant cette période «bénie pour les acheteurs», acheter sa résidence principale était financièrement plus intéressant que de la louer au bout de trois années seulement de détention, selon les simulations du cabinet Asteres et de Meilleurtaux.

Mais la donne a changé et il faut être désormais un peu plus patient avec de rentrer dans ses frais. Ainsi, en retenant l'hypothèse plutôt raisonnable, d'une baisse des prix de la pierre de 3% en 2013, d'une stagnation en 2014 et d'une reprise des prix de 2% par an au-delà (ce qui est le scénario central de Meilleurtaux et d'Asterès), «l'acquéreur devra attendre cinq années en moyenne en France pour que l'achat de son logement soit plus avantageux que de le louer», précise Nicolas Bouzou, directeur du cabinet de conseil et d'analyse économique Asterès.

Ces hypothèses varient énormément d'une ville à l'autre

Mais si, comme certains économistes le prédisent, les prix baissent de 5% par an en 2013 et en 2014, se stabilisent en 2015 et repartent de l'avant (+2% par an) à partir de 2016, il faudra attendre huit ans pour que l'achat soit préférable à la location.

Bien sur, ces hypothèses varient énormément d'une ville et d'une région à l'autre. Sans surprise, un propriétaire à Paris, où les prix de la pierre culminent à 8440 euros le m2 en moyenne et le prix des locations à 24,4 euros le m2, devra patienter nettement plus longtemps que par le passé pour que son opération soit rentable.

Un ménage qui achèterait aujourd'hui un 70m2 avec 20% d'apport devrait attendre 21 ans pour son acquisition soit financièrement plus intéressante que la location, selon l'étude d'Asters. Et 27 ans si les prix baissent de 10% en deux ans! Mais, à l'arrivée, le ménage sera tout de même propriétaire d'un bien qu'il pourra transmettre à ses enfants par exemple. En revanche, l'achat d'un logement à Strasbourg ou à Clermont-Ferrand, où les prix de la pierre sont nettement plus abordables, sera rentable au bout de quatre ans seulement.

Pour aider les ménages à choisir la solution la plus adaptée à leurs besoins, Meilleurtaux.com a mis en mis en ligne un simulateur sur son site.

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  • M1945416 le mercredi 30 jan 2013 à 14:30

    mdr, un appart de 70m2 , coute 140000 grosso modo, à Strasbourg ou Clermond-Ferrand et en 4 ans il serai rentable ? ho a quel loyer ? 3000 € ???

  • imozen le mercredi 30 jan 2013 à 13:06

    cela dépend aussi de l'âge : s'il est à la retraite et locataire, il va subir les hausses de loyer et la baisse de sa pension, donc pour un retraité, mieux vaut être propriétaire que locataire. sans oublier d'autant qu'au décès d'un retraité, sa veuve va percevoir une pension très réduite, bien maigre s'il faut payer le même loyer...

  • M5018027 le mercredi 30 jan 2013 à 12:59

    Après une hausse de 100% des prix en 10 ans, en sommet de bulle avec la crise devant nous, vous croyez vraiment en une baisse de seulement 3% ? Mdrrrr

  • supersum le mercredi 30 jan 2013 à 11:10

    Je suis aussi d'avis que les locataires sont gagnant, ils ne voient pas forcément le cout des emprunts et des frais d'entretien, le problème est que les propriétaires désertent le marché du locatif, ce sont avant tout des investisseurs contrairement à ce que pense madame Duflot et son social, le réajustement risque d'être sévère dans les années à venir aboutissant au mieux à un impasse, beaucoup de candidats à la location, très peu d'offres

  • M2140153 le mercredi 30 jan 2013 à 10:35

    je rejoins parfaitement M1628016, si vous trouvez les moyens de bien faire fructifier votre épargne, la location est pour vous. À défaut, l'achat vous tend les bras.Cependant actuellement, l'achat est à mon humble avis, extrêmement risqué. Mais ce n'est qu'une opinion. Faite des essais dans un simulateur avec vos propres opinions et vous verrez quels paramètres sont importants. Lisez SaasFee qui explique bien les choses ici.

  • nokio16 le mercredi 30 jan 2013 à 10:22

    je loue 60 m2 dans une station de ski a 381€ avec edf eau , eau chaude compris . bref pas pres de me mettre un crédit sur le cul :-)

  • M1628016 le mercredi 30 jan 2013 à 09:46

    Idem M36221, je loue 1400 pour un bien estimé 400 000. rendement brut 4,2%Rendement moyen de ces 400 000 depuis 1999 autour de 10% (29% en 2012)(2,81% en 2013).Acheter dans mon cas serait une DEBILITE. En fait si vous avez le cash et que vous savez comment le faire bosser il faut LOUER. Si vous êtes nul en placement alors achetez.

  • M1945416 le mercredi 30 jan 2013 à 09:01

    c'est vrai que si on place la différence entre le loyer et l'emprunt, le locataire peut être gagnant, tranquillesans soucis pour les travaux lourd

  • M362321 le mercredi 30 jan 2013 à 08:43

    @Cresus : en ce qui me concerne, la location était largement gagnante, y compris sur un très long terme comme 30 ans ... à conditions de placer l'apport correctement. Pire : les revenus du Patrimoine paye le loyer à partir de 10 ans de placement... Point de vue strictement patrimonial et financier. Je ne prends pas en compte les aspects 'sentimentaux' comme le fait de se dire que l'on a un toit à soi (en fait à la banque mais peu le comprennent) etc.

  • idem12 le mercredi 30 jan 2013 à 07:42

    oui bof les locataires le sont rarement par choix c'est souvent parce qu’ils n'ont pas les moyens d'acheter ce qu'il veulent . Après ils se consolent comme ils peuvent d'une situations à laquelle il ne peuvent rien ou pas grand chose. En tous cas moi dans 5 ans plus de mensualités à payer, à la bonne heure, je ne regrette pas d'avoir acheté, surtout quand on voit où va le pays.