Fait-on des affaires en achetant un bien immobilier aux enchères ?

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FAIS-MOI UN DESSIN - Les tribunaux et les chambres de notaires organisent régulièrement des ventes aux enchères de biens immobiliers. Les acquéreurs ont plus de chances qu’avant la crise d’acheter un logement à un bon prix. Explications en dessin

Chaque année, plusieurs milliers de logements sont vendus aux enchères, dans les tribunaux de grande instance ou chez les notaires. Il existe deux grandes familles de ventes aux enchères immobilières.

La première, la plus connue, concerne les biens saisis par la justice à des particuliers qui ne peuvent plus rembourser leurs dettes. Leur nombre a fortement augmenté depuis 2009 et a même atteint des pics inconnus depuis une vingtaine d’années en 2013 et 2014. Environ 3000 à 5000 logements, qui vont du studio au château, sont vendus à la bougie chaque année. Pour y participer, l’acquéreur doit mandater un avocat pour le représenter.

La mise à prix correspond au montant des dettes dues par la personne surendettée. Par exemple, si un particulier doit 10 000 euros à ses créanciers, son logement, même s’il fait 200 m2, sera mis à prix à ce niveau là. Mais, cela ne veut pas qu’il sera adjugé à ce prix là. Loin s’en faut. Un très bel appartement bien placé dans une grande ville a toutes les chances de partir à un prix proche de celui du marché. Et parfois même un peu au dessus. Mais, un tel cas de figure est assez exceptionnel en ce moment, car le nombre de particuliers participant à ce type de ventes a fortement diminué.

Il est plus facile de faire de bonnes affaires hors des grandes villes, en banlieue parisienne ou encore dans les zones rurales. Actuellement, les logements vendus à la bougie dans les petites villes partent souvent à un prix inférieur à celui du marché. Surtout, si ceux-ci sont encore occupés par les propriétaires ou s’ils sont en mauvais état.

Les deuxième moyen d’acheter aux enchères, est de participer aux ventes organisées par les chambres notariales. Cette fois, c’est à la demande du propriétaire que le logement est vendu à la bougie. Généralement pour régler rapidement une succession ou un divorce. Les notaires expertisent le bien et font une proposition de prix au vendeur, avec une décote de 20 à 30 %. Ce dernier n’est pas obligé de suivre ces recommandations. Mais son prix ne pourra pas dépasser celui de l’expertise.

Là aussi, les plus beaux logements, les mieux placés peuvent partir à un prix élevé. Mais, en ce moment les biens ont tendance à être adjugés à un prix inférieur à celui du prix du marché (et donc de l’expertise).

Parce que le marché immobilier tourne au ralenti, il est plus facile qu’avant la crise d’acheter un logement à un bon prix en ce moment. A condition de pouvoir le payer dans les 45 jours suivant le coup de marteau du commissaire priseur chez les notaires. Et dans les deux mois suivant la fin des enchères dans un tribunal de Grande Instance (TGI).

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