Est-ce le moment d'acheter un logement occupé?

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Décote à l'achat, rentabilité connue et financement pouvant être facilité: l'immobilier occupé présente de réels avantages. Un site Internet facilite d'ailleurs l'achat ou la vente de ce type de biens.

C'est un genre d'investissement qui reste encore confidentiel, mais pas forcément dénué d'intérêt. L'achat de logement occupé permet en effet d'obtenir une décote pouvant atteindre 30% tout en tirant immédiatement un revenu de son investissement. «Trouver un locataire fiable et solvable est un problème d'actualité, souligne Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du management des services immobiliers. Avec un achat occupé l'investisseur se dispense de cette recherche fastidieuse et réalise une opération vérité sur la rentabilité du logement.» Adepte de l'investissement locatif dans l'ancien en centre-ville, Henry Buzy-Cazaux estime qu'un achat occupé doit se faire avec le même soin que pour un appartement vide même si les visites sont plus délicates. Avec l'infléchissement des prix de vente et des loyers qui se maintiennent, les perspectives actuelles de rendement lui semblent correctes.

«Cette approche me semble judicieuse, estime pour sa part Gilles Ricour de Bourgies, président de la FNAIM-Ile-de-France. Mais il ne faut pas se voiler la face. À un moment ou un autre, au futur changement de locataire, il faudra remettre le logement à niveau ou aux standards énergétiques.» Selon lui, l'encadrement des loyers pourrait aussi plaider en faveur de l'achat occupé puisqu'il n'y a pas d'espoir de réaliser un fort bond de rentabilité entre deux occupants. Quant à la décote possible, il l'estime entre 0 et 30% selon le type de bail, la qualité du locataire et l'état d'entretien du logement. «Comme pour tout investissement immobilier, mieux vaut se lancer sur ce marché quand la demande est faible. Le premier trimestre, une période traditionnellement creuse, me semble tout indiqué.»

«Nouveaux acheteurs plus jeunes»

Vendeur d'appartements occupés depuis plus de 10 ans, Christophe Gilbert estime qu'il est toujours judicieux d'occuper ce créneau. D'ailleurs, après avoir vendu près de 350 logements de cette manière, il vient de lancer un site Internet pour rendre plus visible son offre sur Paris et sa région, Lille et Lyon. «Avec la hausse des prix de l'immobilier, de nouveaux acheteurs plus jeunes, des primo-accédants s'intéressent à ce marché, précise-t-il. En disposant d'un revenu assuré, ils décrochent plus facilement un financement auprès de leur banque.» Les expatriés se positionnent eux aussi sur certains de ces biens qu'ils pourront occuper à leur retour dans quelques années.

Pour souligner l'intérêt de l'opération, Christophe Gilbert évoque notamment un bien qu'il a vendu dans le XVe arrondissement de Paris avec une décote de 40% car le loyer (548 euros pour 72 m²) était très faible. Une ristourne particulièrement élevée pour un logement doté d'un bail classique et sans locataire protégé (personne âgée, handicapée, percevant de faibles revenus...). Sur le site Internet les offres actuelles, situées dans les meilleurs quartiers de la capitale semblent nettement moins bradées avec des prix dépassant parfois 12.000 euros le mètre carré (dans le VIe arrondissement). À ce tarif-là pas sûr que les primo-accédants se ruent sur ce genre d'investissement.

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  • M5703776 le lundi 22 oct 2012 à 16:14

    Suite:supposant que le locataire n'est ni personne âgée, ni handicapée etc. L'agence ne fourni pas le dossier du locataire pour voir si son profile passe en assurance loyer impayé. Donc après l'achat tu peux avoir la mauvaise surprise que le locataire ne vérifie pas les conditions exigées par les assureurs. Si par malheur il cesse de payer son loyer, en bien tu aura au moins trois ans à débourser de ta poche.

  • M5703776 le lundi 22 oct 2012 à 16:12

    Qui a écrit cet article? il parle d'une décote de 0 à 30%? moi je dis de 0 à 0%. J'aimerai bien voir s'il y a des biens en région parisienne à ce prix. En plus le banquier s'en fou qu'il soit occupé ou non, il applique un barème et retranche 20% du loyer annoncé, ce qui correspond aux charges à payer par l'investisseur et ensuite il voit si tu n'a pas dépassé ton taux d'endettement. Autre choses, l'assurance loyer impayé.

  • JM_A le lundi 22 oct 2012 à 12:48

    40% car le loyer (548 euros pour 72 m²) surement une loi de 48 avec un couple de petit vieux qui vivront aussi longtemps que jeanne calmant lol....

  • gepadtun le lundi 22 oct 2012 à 12:20

    Pigeon, tu es demandé !

  • frk987 le lundi 22 oct 2012 à 10:48

    Si vous êtes fou, alors n'hésitez pas. Un logement occupé par une famille nombreuse ou par des personnes âgées, vous êtes coincés mais coincés complétement.

  • phiphou le dimanche 21 oct 2012 à 16:22

    Si on est un peu naïf, oui. Sinon, vu la protection et le droit de préemption dont bénéficient les locataires, certainement pas. En matière de logement, la France c'est la Corée du Nord..

  • M3182284 le dimanche 21 oct 2012 à 14:36

    curieusement l'article ne parle d'un sujet pourtant clef, maispeut être tabou ?ça dépend de qui l'occupe non? On achète pas n'importe quelle action ou obligation? Le locataire fournit l'équivalent du dividende ou du coupon, et la loi le surprotège par rapport au propriétaire

  • heimdal le samedi 20 oct 2012 à 14:08

    Et quelle garantie tu as pour paiement des loyers ?la GRL n'existait pas à l'époque de la signature du bail .De plus l'article sous-entend que tu vas mettre dehors au terme du bail un handicapé âgé et pauvre donc tu es un pourri en puissance mais c'est pas grave !