Emprunt : taux fixe ou taux révisable ?

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Ce n'est pas nouveau, les particuliers aspirent à la propriété. Ils veulent éviter de payer des loyers et souhaitent se constituer un patrimoine. La demande immobilière, dynamisée par l'effet saisonnier du printemps, reste donc forte, malgré des prix au plafond : même si les spécialistes pointent un léger ralentissement de la hausse, les prix continuent de monter. Résultat : pour devenir propriétaires, les accédants s'endettent de plus en plus auprès de banques qui les accueillent à bras ouverts, rivalisant d'ingéniosité pour leur vendre leurs prêts : taux d'intérêt bas, apport personnel négligeable et durées de remboursement à tire-larigot... Mais investir des sommes importantes en s'engageant pour de longues années implique une stratégie financière. À commencer par le choix du taux : faut-il opter pour un taux fixe ou un taux variable ?


Des taux d'intérêt favorables aux emprunteurs

Après être descendus jusqu'à 3,05 % en octobre 2005, les taux se situent actuellement à 3,80 % pour un excellent dossier (apport personnel, revenus confortables...) à 15 ans. Cette hausse se traduit par une augmentation des mensualités de remboursement de 25 € pour un prêt de 100 000 € sur 15 ans, soit 3,30 % de hausse (760 € contre 735 €).

Sur 66 grilles tarifaires analysées par l'Observatoire des crédits immobiliers de « meilleurtaux.com », 86 % augmentent leur taux en moyenne de 0,13 %. À noter que certaines banques ont une politique de campagne et affichent des taux très bas uniquement pendant certaines périodes de l'année, alors que d'autres agissent sur le plus long terme.



Taux fixe

C'est la sécurité d'un taux transparent. Dès la signature du contrat de prêt, l'emprunteur connaît le montant définitif des échéances et le coût total du crédit. Le taux fixe est donc à privilégier lorsqu'il est bas, surtout si l'on s'endette pour plus de 15 ans. En revanche, le revers de la médaille est qu'on ne peut profiter, durant toute la période de remboursement, d'une baisse des taux, sauf à renégocier son prêt avec son banquier et il faudra bien faire ses calculs, sachant que l'on rembourse d'abord les intérêts avant le capital.

Jouer le contexte économique. Même si la tendance actuelle est à une légère remontée, les taux sont faibles depuis une dizaine d'années et la forte concurrence entre les banques renchérit la baisse. Bien que la BCE vienne d'augmenter son taux directeur de 3,50 % à 3,75 % (s'inscrivant dans une politique de lutte contre l'inflation, une nouvelle hausse de 0,25 % pourrait avoir lieu d'ici le dernier trimestre 2007), les taux des crédits immobiliers à taux fixe, liés aux taux d'intérêt à long terme des marchés financiers, ne devraient pas être impactés par la politique monétaire de la BCE, assure « Meilleurtaux.com », qui affirme qu'après une hausse relativement sensible au cours des derniers mois (environ 0,3 % depuis septembre 2006), les taux des prêts immobiliers ne devraient pas connaître de hausse sensible d'ici la fin de l'année 2007.



Taux variable

Moins cher au départ, avec parfois des taux d'appel attractifs pendant la première année, les prêts à taux révisables sont indexés sur un indice financier (il s'agit souvent du taux interbancaire européen à trois mois, appelé également Tibeur). Sa variation dans le temps engendre un mouvement des échéances à la baisse comme à la hausse. Particulièrement intéressant dans un contexte où les taux de crédit baissent régulièrement, ce qui fut le cas entre janvier 2000 et le début d'année 2003, ce type de crédit l'est beaucoup moins depuis le milieu de l'année 2003, date à laquelle les prêts à taux fixe sont descendus à 4 %. « On assiste actuellement, confie Christophe Crémer, à un mouvement de rachat des prêts à taux révisables, avec l'annonce de la hausse des taux d'intérêt à court terme, le gain en terme de taux d'intérêt se situant à environ 1,2 % ».

Faire ses calculs. Pour autant le taux révisable ne doit pas être systématiquement jeté aux orties. Toujours proposé avec la possibilité de rembourser par anticipation sans pénalités (contre 3 % pour les taux fixes), il est réévalué tous les trois, six ou douze mois, avec la particularité d'être sans cesse ajusté pour coller aux évolutions du marché monétaire.

Légèrement moins cher au départ que le taux fixe (l'écart est de l'ordre de 0,4 point), il peut, en effet, convenir à ceux qui envisagent de vendre au bout d'une courte période, c'est-à-dire de 5 à 10 ans. En effet, la révision du taux a surtout un impact en début de crédit car c'est à ce moment que l'on rembourse le plus d'intérêts.



De plus en plus jeune !

L'une des évolutions remarquées par « Meilleurtaux.com » est l'arrivée de jeunes dans deux tranches d'âge :

- les 20-25 ans : inexistants en 2002, ils représentent actuellement 8,5 % des emprunteurs. Incités par les dispositifs fiscaux (prêt à taux zéro) et par une politique dynamique des banques qui acceptent des projets sans apport et n'exigent plus d'ancienneté professionnelle ;

- les 26-30 ans : ils représentent presque 25 % des dossiers. Là aussi, l'attrait pour la propriété est encouragé par une offre séduisante des banques, intéressées par cette cible de clientèle.

Exemple : Un crédit de 100 000 € sur 15 ans est souscrit au taux révisable de 2,8 %.
Si au bout de un an, le taux est relevé à 4 %, la durée du crédit s'allonge de 19 mois (à mensualités constantes).
Si cette même variation intervient à la 6e année, la durée n'augmente que de 9 mois.



Quelle durée choisir ?

La concurrence bancaire profite à l'emprunteur. Les critères de crédit sont devenus particulièrement souples : la part des achats sans apport ou avec un apport limité aux frais de notaire n'est plus exceptionnel, de nombreux exemples illustrent la faisabilité de dossiers avec de « petits profils financiers », les banques privilégiant alors l'évolutivité du dossier sur une analyse strictement à court terme.

Le facteur temps. Mais surtout on note une tendance à des durées de remboursement de plus en plus longues. Le prêt à 15 ans qui constituait la norme en 2002 est aujourd'hui l'exception ; il est remplacé par le prêt à 25 ans, lui-même en passe d'être supplanté par du 30 ans. Certaines banques sont encore plus audacieuses avec des offres de prêt à 40 ans.

Ces durées allongées permettent aux emprunteurs de faire face à l'augmentation des prix de l'immobilier car elles augmentent leurs capacités d'emprunt : ainsi l'allongement de durée de 15 à 25 ans permet d'augmenter la capacité d'emprunt de 45 000 €, soit 35 % (elle passe de 132 000 à 177 000 €) pour une mensualité identique de 1 000 €.

Jusqu'à 50 ans. Dans ce contexte euphorique, pourquoi pas, à l'instar de ce qui se fait déjà aux USA et en Grande-Bretagne, repousser les durées de remboursement jusqu'à 50 ans ? C'est le challenge de « Cafpi prêts immobiliers » qui propose ce prêt pour couvrir jusqu'à 80 % d'un dossier d'acquisition immobilière avec les garanties hypothécaires classiques. « Bien sûr, tempère Philippe Taboret, directeur marketing de Cafpi, il s'agit d'une offre très sélective et qui n'intéresse pas tout le monde ; mais elle apporte une solution aux emprunteurs ayant des besoins ciblés ». Avec ces durées-là, il ne faut pas compter obtenir du taux fixe, il s'agit obligatoirement de taux révisables par tranche de 5 ans.

Autre temps, autre culture. Le crédit se démocratisant, le paysage immobilier change. Aujourd'hui, il est fréquent de revendre son logement bien avant d'avoir fini de rembourser pour sauter dans un autre prêt et une nouvelle acquisition parfois pour suivre l'évolution familiale ou professionnelle ou, tout simplement, pour profiter d'une plus-value.

Alors taux révisable ou fixe ? Il est bien difficile de se prononcer d'une manière catégorique. Le bon taux n'est pas toujours celui auquel on pense : souvenez-vous, dans les années 80, avec une inflation à 14 %, les emprunteurs des taux à 13 % étaient gagnants ; aujourd'hui, avec une inflation inférieure à 2 %, trouvent-ils leur compte avec des taux se situant aux environs de 4 % ?



Essor du prêt à taux zéro

Ce prêt sans intérêt permet de financer la construction ou l'acquisition d'un logement neuf ou ancien, avec ou sans travaux, l'État accordant aux établissements prêteurs un crédit d'impôt destiné à compenser cette absence d'intérêts.

L'élargissement des critères d'attribution rend le prêt à taux 0 de plus en plus attractif (+ voir IP 640, p. 7). Certaines zones sensibles voient également augmenter le montant maximal autorisé de ce prêt. Toutefois, les critères d'habitabilité peuvent constituer un obstacle à sa mise en place. En effet, le logement doit répondre à des normes strictes appréciées au jour de l'entrée dans les lieux de l'emprunteur.

« Il serait certainement plus efficace, note Christophe Crémer, de réduire les frais de mutation en fonction des mêmes critères d'éligibilité que les prêts à taux zéro. Ceci réduirait de manière sensible les coûts administratifs de suivi de ces prêts et apporterait le même avantage financier aux bénéficiaires. »
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