Elysées Pierre passe avec succès l'audit mené par le conseil de surveillance

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La stratégie d’Elysées Pierre qui cible l’immobilier de bureau (96% du patrimoine) à Paris et sa région (94%) reste pertinente. Même si le rapport de force demeure en faveur des locataires, la SCPI a pu distribuer 33 €, une somme identique depuis 7 ans... malgré la crise.

 

L'année dernière, le conseil de surveillance s'interrogeait sur la qualité du pilotage d'Elysées Pierre. Les réponses apportées, par un audit approfondi « comparatif, quantitatif et qualitatif des éléments susceptibles de conditionner la performance de la SCPI » ont été convaincantes. La gestion menée par HSBC REIM entre 2010 et 2014 a bel et bien été efficace.

7 points positifs se dégagent. D'abord, « le passage de la SCPI de capital fixe en capital variable en 2011 a été avantageux pour les associés » en faisant progresser la capitalisation de 84,9% (1,39 mds€). Le nombre de parts suit un rythme similaire avec une hausse de 66,1% (2 225 971). Du fait de la politique d'investissement qualitative, les loyers enregistrent également une forte hausse (+73,19 %, 81,4m€) avec « comme corollaire une augmentation de la rémunération de la Société de Gestion » (+89,58%, 9,1m€). En l'espace de 5 ans, le nombre d’immeubles est resté quasi stable (125 vs 124 en 2010) alors que la surface du patrimoine a plus que doublé (+55,06 %, 454 538m²). De plus, l'audit relève sur la période une appréciation de 11,29% de la valeur de la part net vendeur (611€) et de 8,51% sur celle net acquéreur (650 €). A noter que depuis janvier 2015, la valeur de la part net vendeur est passée à 658 € soit une hausse de 19,85% par rapport à 2010. Aidé par un bon taux de recouvrement des loyers (98,26% vs 97,9%) et une ponction de 2,26 € sur le report à nouveau, le dividende est resté stable à 33 €; ce qui porte le taux de distribution à 5,08%. Dernier point, la valeur de l'actif net réévalué évolue positivement. Elle s'élève à 603,23 € soit une progression de 9,68% sur la période étudiée.

Parmi les 2 éléments négatifs, le conseil de surveillance relève la baisse du taux d'occupation financier (90,5% vs 94,18%) et du résultat net par part (-11,2%, 30,75 €). Si la taille d’Elysées Pierre lui permet de « diluer les pertes de revenus liées aux locaux inoccupés », le conseil insiste cependant sur une surveillance renforcée de l'activité locative, des franchises ou avantages consentis aux locataires. « Un objectif majeur » pour la Société de Gestion.

Au-delà des chiffres, l'organe de contrôle se félicite d'une gestion encadrée dans des «méthodes écrites rigoureuses et très professionnelles» et menée par une « équipe compétente et ouverte». Quant aux risques, ils «sont communs à toutes les SCPI et dépendants du contexte économique».

En bref, rassuré par son audit le conseil de surveillance affiche sa sérénité. Les immeubles sont de « grande qualité », les performances financières et patrimoniales satisfaisantes et le projet Courbevoie représente une réserve potentielle de profit. De quoi situer Elysées Pierre « dans le peloton de tête de sa catégorie, ce qui est rassurant pour l’avenir ». Et aussi lui permettre de « bénéficier de la reprise du marché locatif qui se profile ».

Malgré un état des lieux positifs, il n'est pas question qu'Elysées Pierre se repose sur ses lauriers. Le conseil de surveillance a ainsi décidé de mettre en place un tableau de bord annuel afin de suivre « de manière objective, les évolutions de performances et son positionnement vis-à-vis des SCPI concurrentes ». En tous cas, l’exercice 2015 est envisagé « sereinement » en raison de l'amélioration de la conjoncture et de réserves encore confortables (2,26 €) « gages de solidité »,

L’expérience et le professionnalisme des équipes de HSBC REIM ont permis d’acquérir 4 immeubles remarquablement bien situés en région parisienne pour un montant global « actes en main » de 171,5 millions d’euros, avec un taux de rendement moyen de 7,22%, des baux très sécurisés jusqu’à 12 ans, et des locataires qui sont majoritairement des grandes entreprises. En parallèle, nous avons dégagé une plus-value nette de TVA supérieure à 19 millions d’euros sur la vente d’un immeuble de bureaux à la situation exceptionnelle rue Fabert (Paris 7ème). Les réserves de la SCPI sont ainsi passées à 44 millions d’euros, soit plus de 2 trimestres de distribution. Fait marquant de la fin d’année 2014, les experts immobiliers indépendants ont estimé que le patrimoine s’est apprécié de 5,05%. L'actif net de Réalisation par part augmente ainsi de 574 € à 603 €. En conséquence, HSBC REIM a décidé de revaloriser le prix de souscription de 650 € à 700 €, faisant passer le prix de retrait de 611 € à 658 €. Le patrimoine d’Elysées Pierre la positionne favorablement pour bénéficier de la reprise du marché locatif qui ne manquera pas d’intervenir dès que la conjoncture économique s’améliorera. D’ici là, le haut niveau de réserves, gage de notre solidité remarquable permet d’envisager sereinement 2015.


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