Efimmo 1 envisage une bonne résistance de ses performances en 2014

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Dynamique dans sa politique d'investissements, Efimmo 1 est confrontée à une activité locative plus terne. Mais les défis de rationalisation et d'optimisation du patrimoine menés sur le patrimoine devraient permettre d'envisager cette année une bonne résistance des performances avec une fourchette de dividende entre 11,8€ et 12,1€.

Efimmo 1 (Sofidy), vient d’acquérir un immeuble de bureaux « Futura III » au sein du pôle tertiaire de Saint-Quentin-en-Yvelines. Livré en 2008, l’immeuble s'étale sur 9 973 m2 et est entièrement loué avec des baux récents offrant des durées fermes. Le montant de l’investissement s'élève autour de 32m€.

Cette acquisition réalisée notamment grâce à une collecte nette de 13,4m€ au 1er trimestre souligne le goût de la SCPI pour un lieu où déjà, en décembre dernier, elle avait acquis des bureaux (23 m€, 8700m2). En tous cas, les 2 opérations résument une politique d’investissements ciblée sur des bureaux aux loyers sécurisés.

Rien qu'en 2013, 93 m€ ont été engagés dans des « actifs qualitatifs situés pour l'essentiel en couronne Ouest parisienne. Soutenues par une collecte nette de 70,6m€ et un recours modéré au crédit, ces acquisitions ont permis d'accroître patrimoine de 16 % en valeur ... mais aussi d'en mutualiser davantage le risque. Question financement, la dette bancaire (87,7 m€) rapportée à la valeur des actifs (hors droits) reste légère. Elle s'élève à 13,4 %( 9,8 % fin 2012) à un coût moyen avantageux : 3,25 %.

Outre des arbitrages (6,7m€) sur des biens parfois « difficilement relouables », la SCPI s'est fixée depuis plusieurs années un programme ambitieux de travaux. La raison commande en effet, un « entretien constant des actifs et leur amélioration » afin d'optimiser le taux d’occupation. Concrètement, ces efforts se traduisent par un niveau de provision pour grosses réparations de 6% sur les loyers (HT) ...qu'ils soient facturés ou théoriques (locaux vacants).

Si la SCPI témoigne de son dynamisme dans le pilotage de ses investissements, son activité locative est en revanche un peu plus « mollassonne ». A première vue, son taux d'occupation recule à 90,77 % au 1er trimestre 2014 (91,78 % en moyenne sur l'ensemble de 2013). Mais en intégrant la quote-part (1,24 %) due aux indemnités compensatrices de loyers, la tendance indique plutôt une légère amélioration. Autre nouvelle encourageante pour les associés, le marché secondaire conserve sa liquidité. L'année dernière comme au 1er trimestre, aucune demande de retrait n'a jamais été en suspens et « le délai moyen de remboursement a été d'une quinzaine de jours ».

En 2014, Sofidy entend poursuivre ses acquisitions. A cette fin, la société de gestion a proposé aux associés d'approuver une augmentation de son plafond de recours au crédit à 180m€ contre 150m€ l'année dernière. Mais surtout, son grand défi est d'augmenter le résultat d'Efimmo1 en améliorant son taux d'occupation. D'ores et déjà, elle anticipe un dividende entre 11,8€ et 12,1€ (12,03€ en 2013). Un montant qui sera précisé dans les mois à venir au regard de l'évolution de l'activité et des acquisitions.


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