Edissimmo épisode 2 un conseil de surveillance entre actions et réflexions

le
0

Très actif en 2014, le Conseil de Surveillance d'Edissimmo entend le rester en 2015. Entre actions et réflexions, il livre un « projet d'avenir » pour la SCPI. Le plan porte en particulier sur la réduction de la politique d’arbitrage et de la vacance ainsi que sur une analyse des charges et de l'historique de chacun des immeubles. Dernier point, le suivi attentif de l’évolution de la réglementation en termes de transparence de la commission de souscription.

I - Commission de souscription sous surveillance

La langue de bois n'est pas celle du Conseil de surveillance d'Edissimmo. Attentif à tout ce qui pourrait impacter la rentabilité présente ou future de la SCPI, il constate que la hausse des commissions perçues par Amundi Immobilier est « issue de l’empilage historique de nombreuses commissions et accentuée depuis le passage en capital variable ». Le tableau qu'il publie s'appuie sur des données prises entre 2009 et 2014. Il montre que les commissions progressent très fortement (+ 122,23 %) alors que les produits locatifs stagnent (+ 0,13 %). En bref, le CS déplore un poids grandissant qui est passé de 9,16 % en 2009 à 20,33 % en 2014.

La conclusion est immédiate: « une part importante de la valeur créée sur la période a bénéficié à la Société de Gestion et s’explique notamment par le jeu de la commission de souscription qui constitue dorénavant un apport permanent, substantiel et prépondérant » du fait de la variabilité du capital de la SCPI. Du fait de la règlementation actuelle, le CS ignore la part de la commission conservée réellement par Amundi Immobilier ce qui constitue dès lors « une rémunération non contrôlable et donc non contrôlée ni par le Conseil de Surveillance ni par le Commissaire aux Comptes ».

Attentif à « cette dérive quantitative » des commissions de gestion qui touche toutes les SCPI et à « leur relative absence de transparence » l'organe de contrôle a décidé de suivre l'évolution de la règlementation sur ce thème… Le sujet sera à nouveau évoqué lors de l'Assemblée générale 2016.  

II - Modifications de la rémunération de la gestion

Deuxième point chaud : la modification du système de rémunération (7,8m€ +5,4%) : L'objectif est de rendre le système de rémunération perçu par Amundi Immobilier plus « simple, facile à calculer et aisé à contrôler » en le basant sur 2 critères. La 1ère repose sur la performance intrinsèque de la SCPI.  En d'autre terme, une partie de cette commission sera dorénavant dépendante de l’évolution du résultat net par part « reflétant ainsi la réelle capacité de votre SCPI à distribuer un dividende formé par sa propre rentabilité annuelle ».

Le 2ème critère s’appuie sur des critères de performance par rapport au marché. Il favorisera 4 indicateurs:  la performance du fond, le TRI sur 5 et sur 10 ans, le Dividende sur Valeur de marché (DVM) et l’évolution du prix de la part. Pour chacun de ces critères et chaque année si la Société de Gestion réalise une performance meilleure que la moyenne des autres SCPI de bureaux elle recevra alors un complément de rémunération. Dans le cas inverse une réduction de rémunération sera appliquée. Outre son caractère incitatif cette comparaison permettra annuellement de vérifier si la politique générale d'Edissimmo « s’avère être plus ou moins performante par rapport aux autres SCPI de la même catégorie ».

 La nouvelle formule de rémunération s’appliquera pour la première fois sur les comptes 2015. Ce dispositif va être maintenu pendant 3 ans (2015 à 2017) à l’issue desquels une analyse sera établie afin de le faire éventuellement évoluer.

III - Plan d'amélioration durable de la performance

Le CS est bien « conscient du caractère réduit à une seule composante de la rémunération de la Société de Gestion (commission de gestion) et au caractère incitatif limité du nouveau système » quant à la construction de la performance d'Edissimmo. C'est pourquoi, il s'attèle en parallèle au coeur de la rentabilité locative : le problème de la vacance des immeubles. Amundi Immobilier va devoir ainsi présenter un « plan chiffré et argumenté sur 3 à 5 ans visant à « définir une politique pro active de réduction du vide ». De plus toujours dans l'idée d'obtenir une amélioration durable de la performance, une analyse des charges générales va être conduite. La société de gestion devra proposer des actions permettant de les réduire les charges afin « de maximiser le résultat comptable »… c'est à dire la rentabilité annuelle distribuable.

IV - Une vision exhaustive du patrimoine

Depuis une dizaine d’années, Edissimmo a subi une évolution importante de la composition de son patrimoine. Il est aujourd'hui mieux optimisé en termes de locataire, de réglementation environnementale et de qualité technique des actifs.

Malgré tout, le conseil de surveillance reste vigilant. Il entend surveiller de plus près une politique d'arbitrage qui « consiste en permanence à acheter et vendre des immeubles alors que d’autres SCPI ont des performances meilleures en choisissant une évolution plus lente de leur patrimoine ». Dans cette optique, Amundi Immobilier a rédigé une fiche individuelle de synthèse pour la centaine d’immeubles détenus par la SCPI. Chaque membre du CS en possède une assortie d’un historique chiffré de 10 ans. En donnant une vision économique de chaque immeuble, ce document permet de porter un jugement sur chaque immeuble, d’estimer leur évolution prévisible et de le comparer avec les nouveaux projets. Autrement dit « Ce reporting patrimonial permettra de vérifier la pertinence de la politique d’investissement choisie et d’évaluer la politique d’arbitrage ».

 


Valeur associée
  Libellé Bourse Dernier Var. Vol.
Vous devez être membre pour ajouter des commentaires.
Devenez membre, ou connectez-vous.
Aucun commentaire n'est disponible pour l'instant