Économies d'énergie : ce que les copropriétés peuvent faire

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La baisse des prix du fuel et du gaz ces dernières semaines ne doit pas faire illusion : tôt ou tard, ils repartiront à la hausse, et avec eux nos factures de chauffage. Si, dans les années à venir cette hausse est de 7 % par an en moyenne, ces factures doubleront en 10 ans. C'est une raison majeure - avec la lutte contre le réchauffement climatique - d'améliorer les performances énergétiques des logements, car les dépenses correspondantes seront d'autant plus vite compensées par les économies induites. Le marché immobilier incite aussi aux améliorations : les candidats acquéreurs se montrent de plus en plus attentifs au diagnostic de performance énergétique (DPE) des biens qui leur sont proposés, que le vendeur doit remettre avant l'achat, et les logements les plus mal notés s'en trouveront donc pénalisés.

Peu de possibilités individuelles. Pris isolément, chaque copropriétaire a peu de moyens d'action. Seuls les copropriétaires résidant dans un immeuble où le chauffage est individuel peuvent remplacer leur chaudière ancienne par un appareil moderne, susceptible de consommer 20 à 30 % de moins qu'un appareil vieux de 15 ou 20 ans. Un autre type de travaux est souvent envisagé à titre individuel : la pose de fenêtres à double vitrage isolant. Sachez que dans un immeuble à chauffage collectif, le gain à en attendre se situe plus au niveau du confort thermique et parfois acoustique que des économies de chauffage.


Des travaux à envisager collectivement

Collectivement, en revanche, les copropriétaires ont davantage intérêt à agir, notamment avec de gros résultats à attendre en termes d'économies dans les immeubles des années 1950 à 1970, mal isolés, dotés de larges surfaces vitrées, dont les équipements collectifs ont vieilli, et dont l'architecture se prête relativement bien à des travaux tels que ceux d'isolation extérieure.

Les fenêtres. Leur remplacement sera a priori plus efficace s'il est réalisé pour l'ensemble de la copropriété, que son chauffage soit collectif ou individuel, puisque cela améliorera la performance globale de l'immeuble. Reste que, sauf exception, les fenêtres étant des parties privatives, chaque copropriétaire est libre d'entreprendre ou non des travaux, la copropriété ne pouvant rien imposer. Elle peut néanmoins intervenir sur les ouvertures des parties communes et, pour les parties privatives, faciliter la tâche des copropriétaires, par exemple, en leur proposant des entreprises de référence et un modèle commun pour préserver l'aspect de l'immeuble.

Les murs. La pose d'un isolant à l'extérieur protégé par une vêture incorporée, ou par un enduit, ou par un bardage rapporté coûte de 50 à 200 ?/m2. Il est judicieux de réaliser cette opération à l'occasion d'un ravalement, de façon à rentabiliser l'installation des échafaudages, un des principaux postes de coût pour l'un et l'autre type de travaux. Éventuellement, l'isolation peut être limitée aux murs pignons aveugles ou les plus exposés (façades nord et ouest), ou à certaines parties de l'immeuble (entrées, locaux accolés à des zones non chauffées...). Cela dit, une isolation extérieure peut se révéler impossible ou d'un coût prohibitif, pour des raisons techniques (immeubles anciens) ou administratives, si elle modifie l'aspect de l'immeuble de façon incompatible avec les règles locales d'urbanisme (une déclaration de travaux est nécessaire, au minimum, ou un permis de construire).

La toiture. Son isolation est moins profitable qu'en maison individuelle. Toutefois, si le chauffage est collectif, l'isolation du toit profitera à tous, et pas seulement aux habitants du dernier étage. Avec une toiture traditionnelle, l'isolation peut être posée sur le plancher des combles ou sous les rampants de toiture (environ 30 ?/m2). L'isolation d'une toiture terrasse est à envisager surtout dans l'éventualité de sa réfection complète, puisque l'isolant (polystyrène, verre cellulaire...) doit être posé entre le bâti et le revêtement de la toiture (10 à 20 ?/m2). Réaliser une couverture végétale de la toiture est une alternative efficace, mais coûteuse (jusqu'à 100 ?/m2 et plus), et pas toujours possible techniquement.


Chauffage collectif à revoir en priorité

Quels que soient les travaux d'isolation envisageables, lorsque le chauffage de l'immeuble et/ou l'eau chaude sanitaire sont assurés collectivement, c'est aussi sur ce point que des économies peuvent être recherchées. Et cela d'abord en optimisant la gestion et l'entretien de l'installation existante. La présence de « boues » dues à la corrosion des canalisations, notamment, peut déséquilibrer l'installation, certains logements étant trop chauffés et d'autres pas assez.

La chaudière. Même bien entretenue, une chaudière s'use et son rendement baisse. S'il est inférieur à 70 % environ, son remplacement doit être envisagé, sachant que les modèles actuels dépassent 90 %, et même 100 % pour les modèles à condensation (qui récupèrent la chaleur évacuée par les fumées de combustion). Changer de chaudière peut aussi être l'occasion de passer à une énergie moins coûteuse, notamment du fuel au gaz de réseau, voire à l'énergie solaire pour l'eau chaude (voir ci-contre).


Penser à long terme

Cela dit, il faut passer aux actes... Pour faire des économies d'énergie en logement collectif, il n'y a pas de solutions « miracles », faciles, rapides à mettre en oeuvre et immédiatement rentables. Au contraire, des résultats réels et durables ne peuvent être obtenus qu'en avançant pas à pas, et si plusieurs conditions sont réunies, souligne l'Association des responsables de copropriété (ARC). La première est que la copropriété soit bien gérée, sans dissensions marquées entre copropriétaires, et que ceux-ci, ou un groupe d'entre eux, soient prêts à s'impliquer dans le projet avec le concours du syndic. Il faut aussi que la copropriété connaisse bien ses consommations réelles de chauffage et d'énergie sur les dernières années, ce qui peut exiger diverses recherches dans les comptes des exercices antérieurs.

Constituer un groupe de travail. Dès ce stade, le groupe commencera à informer l'ensemble des copropriétaires, et à réfléchir sur les travaux à envisager, leur échelonnement dans le temps et leur mise en oeuvre combinée : par exemple, la puissance de chauffage nécessaire ne sera plus la même si l'isolation est renforcée ; après la pose d'un isolant extérieur, le remplacement des fenêtres peut être plus compliqué, etc. Ces premières réflexions serviront aussi à élaborer le cahier des charges d'un diagnostic thermique complet de l'immeuble, qui sera demandé à un spécialiste.

Le financement des travaux. En copropriété le nouveau prêt « vert » à taux zéro, ou éco-PTZ (voir Intérêts Privés n° 664) sera, en pratique, difficilement utilisable, puisqu'il impose d'engager plusieurs types de travaux différents la même année. En revanche, les copropriétaires de lots à usage de résidence principale bénéficient du crédit d'impôt « développement durable » (voir tableau et Intérêts Privés n° 662), y compris les bailleurs. Les travaux et équipements concernés doivent, en outre, avoir les performances minimales fixées par l'arrêté du 13 novembre 2007 (JO du 20). Par ailleurs, la quote-part des travaux concernant les lots à usage exclusif ou principal d'habitation est soumise à la TVA réduite à 5,5 %. À cela peuvent s'ajouter des aides et subventions des collectivités locales et parfois aussi de l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (Anah).



Le vote en assemblée. Après ces démarches préparatoires, des projets de travaux plus précis pourront être élaborés. Il ne faudra pas hésiter pour cela à faire appel à des bureaux d'études spécialisés. Enfin, on pourra passer à la préparation de la commande de travaux, et à l'établissement de devis qui seront soumis au vote de l'assemblée des copropriétaires, ce qui, en tout, peut prendre plusieurs mois, voire un ou deux exercices, mais cela vaut mieux que de présenter des projets insuffisamment préparés qui seraient soit rejetés, soit adoptés mais n'apporteraient pas les résultats escomptés. Ce qui, dans l'une et l'autre éventualité serait préjudiciable aux intérêts de toute la copropriété.
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