Droit de construire : un nouveau régime

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l'administration, la réforme des autorisations d'occupation des sols concerne tout le monde.

Plus du tiers des articles réglementaires du code de l'urbanisme ont été réécrits et 170 articles abrogés dans leur contenu.
Seul l'affichage sur le terrain fait désormais courir le recours des tiers, à partir du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage.
Applicable en octobre prochain, la réforme des autorisations d'urbanisme renforce les droits des particuliers, et des professionnels de la construction et de l'aménagement, en imposant aux services instructeurs (collectivités territoriales ou directions départementales de l'Équipement) des délais butoirs.
Des onze régimes et quatre autorisations existantes, il ne reste que trois permis (de construire, d'aménager et de démolir) et une déclaration préalable. Tous concernent le particulier car la réglementation ne fait plus vraiment la différence entre les grands projets d'aménagement (zone d'aménagement concerté, lotissement...) et les divisions simples de terrain.


Faire des travaux
Ce qu'on appelait auparavant les « petits travaux » restent possibles avec une déclaration préalable. Celle-ci concerne :
- les travaux de ravalement (sauf à l'identique) ;
- la pose d'une fenêtre de toit ;
- les constructions de surface hors oeuvre brute (shob) de 2 à 20 m2 (remise, petite véranda...) ;
- les piscines de moins de 100 m2 (ou dont la couverture fixe ou mobile ne dépasse pas 1,80 m de hauteur) ;
- les murs de clôture d'au moins 2 m de hauteur (attention toutefois, certaines communes imposent une déclaration pour toutes les clôtures).


Deux nouveautés
Division de terrain : la déclaration préalable s'impose si la ou les nouvelles parcelles ne sont pas destinées à être bâties (vente d'une partie du terrain au voisin, à un agriculteur...), si la division qui ne crée pas plus de deux lots à bâtir avec création d'une voie commune, ou si elle crée X lots à bâtir disposant chacun d'un accès direct à la voie publique. Une division parcellaire doit se faire dans les deux ans (acte notarié), sinon la déclaration est caduque.
Annexes de maison (grange, garage, soue à cochons...) et combles : ils sont aménageables en pièces habitables avec une déclaration préalable (il fallait auparavant un permis de construire), s'il n'y a ni modification de la façade, ni des structures porteuses du bâtiment.
Validité. Il faut entreprendre les travaux dans les deux ans, mais ils peuvent traîner sous réserve de ne pas s'arrêter pendant plus d'un an continu.


Un corset pour l'administration
Le délai de délivrance est de :
- 1 mois pour la déclaration préalable,
- 2 mois pour le permis de construire (travaux, maison individuelle) ou 3 (immeuble...),
- 2 mois pour le permis de démolir,
- 3 mois pour le permis d'aménager. Ces délais se comptent à partir du dépôt (ou de la réception) de la demande.
De son côté, l'administration ne dispose que d'un mois pour :
- réclamer une pièce manquante (les formulaires vont être clarifiés pour éviter toute omission) ;
- notifier un délai d'instruction supplémentaire dûment justifié (1 à 6 mois pour des cas particuliers : autorisation des monuments historiques, enquête publique, prescription d'urbanisme en cours...).
Passé ce délai, plus aucun report n'est possible, plus aucune pièce supplémentaire ne peut être réclamée ; l'administration est liée. C'est la fin des délais artificiellement prolongés par une demande de dernière minute.
La déclaration ou le permis est accordé par notification ou par absence de réponse dans le délai réglementaire (autorisation tacite en principe irrévocable).
Les services instructeurs (peu formés à cette réforme) s'attendent à une forte progression des permis tacites.


Le permis de construire
C'est paradoxalement le sujet qui change le moins et qui reste la base de l'urbanisme, sauf qu'il a un champ plus vaste. Pour le particulier, il concerne :
- les constructions nouvelles d'une Shob supérieure à 20 m2 ;
- les modifications de façade (ouverture de fenêtre ;
- les modifications du volume (mezzanine, création d'un étage...) ou des structures porteuses (modification de la charpente pour utiliser des combles) ;
- les travaux sur un bien en secteur sauvegardé, en site inscrit, sur un monument historique (ou dans son champ de visibilité).
Dossier de demande. Il est plus complexe que par le passé. Outre le plan de masse en trois dimensions du projet, il faut détailler :
- les accès du terrain (largeur de la servitude de passage en cas d'enclavement) ;
- le projet architectural dans son ensemble (le recours à un architecte reste facultatif en deçà de 170 m2), son intégration dans le paysage (dessin, photo montage...) ;
- le sort réservé aux clôtures, végétation existante ou à créer.
Il faut aussi préciser les conditions de raccordement aux réseaux publics et, faute d'assainissement collectif, indiquer le mode, les caractéristiques et l'emplacement de l'assainissement individuel.
Si le projet se situe dans une zone soumise à un coefficient d'occupation des sols (densification limitée) et qu'il s'inscrit dans le cadre d'une division parcellaire, la demande doit préciser la surface hors oeuvre nette des bâtiments précédemment construits sur le terrain, avant division. C'est un point très important qui nécessite l'aide d'un professionnel car les risques sont élevés.

Validité. Le permis de construire est valable deux ans, mais se proroge si les travaux sont commencés et qu'ils ne s'arrêtent jamais plus d'un an.


Sécurisation des autorisations
D'autres textes, dont la loi ENL du 13 juillet 2006, vont diminuer le contentieux du permis de construire.
Une association ne peut contester la légalité d'un permis de construire que si elle existait avant l'affichage du permis. Il s'agit d'éviter les recours abusifs dont le but est d'interdire tout développement par égoïsme de quelques riverains.
La validité du permis est prorogée durant toute la procédure contentieuse. Inutile de faire un procès pour qu'une procédure de deux ans rende le permis caduc.
Le juge administratif peut annuler partiellement un permis si l'irrégularité est minime (avant, toute irrégularité annulait le tout).



Permis d'aménager
La réforme introduit des nouveautés est matière de division foncière, avec le permis d'aménager.
Toute division foncière est un lotissement mais les formalités vont dépendre de ses caractéristiques.

Double condition. La division d'un terrain portant à plus de deux le nombre de parcelles destinées à être construites dans un délai de dix ans et (les deux conditions sont cumulatives) accompagnée de la création d'espace ou de voie communs nécessite un permis d'aménager. Les divisions de faible importance réalisées par un particulier qui valorise un grand terrain peuvent être concernées.

Les deux conditions du code de l'urbanisme rendent la situation complexe :
- si un particulier possède un grand terrain en bordure de rue, il peut le diviser en autant de parcelles qu'il le souhaite avec une déclaration préalable si chaque parcelle a un accès direct (absence de création de voie commune) ;
- une déclaration suffit pour créer deux parcelles à bâtir dans son jardin, même avec un accès commun ou une aire de retournement (deux étant la limite) ;
- il faut, en revanche, un permis d'aménager pour trois parcelles ou plus avec voie commune.

Partage successoral (au sens du code de l'urbanisme). Il disparaît. Si après un décès trois enfants se partagent un terrain en vue de sa construction (même partielle) avec une voie d'accès en indivision, un permis d'aménager est nécessaire.

Site classé. Le permis d'aménager est exigé dans toute division foncière en site classé. Michel Ravelet
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