Donation : du bon usage de l'usufruit temporaire

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Lorsque l'on consent une donation à un enfant, un petit-enfant, ou à toute autre personne que l'on souhaite aider ou gratifier, on se dessaisit définitivement, en général, de la pleine propriété du bien ou de la somme d'argent donnée. Mais il est aussi possible de conserver la nue-propriété et de ne donner, pour une durée déterminée, que le seul usufruit du bien. C'est ce que réalise la donation temporaire d'usufruit. Contrairement aux idées reçues, il ne s'agit pas d'un montage sophistiqué réservé aux gros patrimoines, dans le seul but d'éluder l'imposition à l'ISF. Mais d'un outil familial qui a l'intérêt :
- de permettre de venir matériellement en aide à un proche qui en a besoin temporairement, grâce notamment aux revenus produits par le bien ;
- d'être fiscalement intéressant pour le donateur, tant en ce qui concerne l'ISF que l'impôt sur le revenu.
Attention toutefois à bien rester dans les limites fixées par l'administration, sous peine de relever de la procédure pour abus de droit. La défiscalisation pure n'est pas de mise.


Démembrer pour aider

Le démembrement de propriété consiste à séparer l'usufruit de la nue-propriété (les deux « parties » du droit de propriété). La donation consentie ne porte que sur l'usufruit du bien, et seulement pour une période déterminée (5 ans, 8 ans...). La pleine propriété du bien est ensuite récupérée par le donateur, à l'issue de la période convenue.

Choix familial. La donation temporaire d'usufruit est assez souvent utilisée entre parents et enfants. Elle représente une alternative à l'obligation alimentaire « classique », qui s'exerce soit en nature, soit sous la forme d'une pension alimentaire versée chaque mois. Ainsi, par exemple, des parents propriétaires d'un appartement loué peuvent, via la donation temporaire d'usufruit, permettre à leur fils (ou à leur fille) étudiant(e), pendant quelques années, de percevoir à leur place les loyers versés par le locataire (+ voir IP 646, p. 34). Mais rien n'interdit d'utiliser cette libéralité en dehors des relations familiales étroites, par exemple au profit d'un frère ou d'une soeur, d'un neveu ou d'une nièce. Ou même, de son concubin ou de son partenaire pacsé. Mais dans ce dernier cas, l'avantage fiscal lié à l'ISF ne peut pas jouer (voir ci-après).

Aide temporaire. L'un des avantages de la donation temporaire d'usufruit tient à sa durée déterminée. C'est un avantage, en ceci que le donateur a l'assurance de récupérer la pleine propriété du bien donné ou de la valeur donnée, à l'arrivée du terme convenu, sans formalité particulière.

La durée minimale requise, pour ne pas encourir les foudres de l'administration fiscale, est de 3 ans.

En théorie, il n'y a pas de durée maximale. Mais en pratique, il ne faut surtout pas dépasser 10 ans. Le barème d'évaluation de l'usufruit à durée fixe, qui s'applique ici, n'est pas favorable au-delà de dix années : en effet, l'usufruit est évalué à 23 % de la valeur du bien en pleine propriété, par période de 10 ans. Par exemple, si l'usufruit est donné pour 9 ans, et que la valeur du bien en pleine propriété est de 158 000 €, la valeur de l'usufruit donné est de 36 340 € (23 % de 158 000 €). Mais si l'usufruit est donné pour une période supérieure à 10 ans, la valeur retenue est de 72 680 € (46 %). C'est sur cette valeur que sont calculés les droits de donation.


Éviter les droits de donation

Comme toute donation, une donation temporaire d'usufruit est assujettie aux droits d'enregistrement à titre gratuit. Lorsqu'un abattement est pratiqué pour le calcul des droits à payer, cela diminue d'autant la base d'imposition. Pour n'avoir aucun droit à payer dans ce cas, il faut donner un usufruit d'une valeur inférieure ou égale au montant de l'abattement.

En ligne directe. L'abattement en ligne directe (parents/enfants...) est désormais de 150 000 €. Il faut donc que l'usufruit transmis ne dépasse pas cette somme pour échapper aux droits de donation. Cela représente un bien en pleine propriété d'une valeur de plus de 650 000 € (car 150 000 € équivalent à peu près à 23 % de 650 000 €). Attention, l'abattement n'est pas appliqué lorsqu'une donation du même donateur au même bénéficiaire est déjà intervenue, moins de six ans avant la nouvelle donation. En revanche, lorsqu'un écart de plus de six ans sépare les deux libéralités, l'abattement est de nouveau appliqué.

Autres cas. Lorsque la transmission intervient non en ligne directe, mais en ligne collatérale, entre partenaires pacsés... le même calcul peut être effectué en fonction de l'abattement concerné. Ainsi, pour les couples pacsés bénéficiant d'un abattement de 76 000 € pour le calcul des droits de donation, il faut que la valeur en pleine propriété du bien transmis en usufruit seulement ne dépasse pas 330 000 € (76 000 € équivalent à 23 % de 330 000 €).


Intérêt fiscal

La donation temporaire d'usufruit peut être fiscalement avantageuse, tant pour l'impôt de solidarité sur la fortune que pour l'impôt sur le revenu.

Impôt de solidarité sur la fortune. Lorsque le donateur est assujetti à l'ISF, le fait de « sortir » de son patrimoine l'usufruit objet de la donation temporaire diminue l'assiette de l'impôt. Quant au donataire, il échappe à l'ISF dans la mesure où la valeur de l'usufruit qui lui est donné, s'ajoutant aux biens dont il est propriétaire par ailleurs, ne lui fait pas franchir le seuil d'imposition (760 000 € en 2007). Ce qui est bien souvent le cas, si l'on pense notamment à la situation dans laquelle le donataire est un étudiant aidé par ses parents.

Attention : une donation temporaire d'usufruit au profit de son partenaire pacsé ou de son concubin n'apporte aucun avantage sur le plan de l'ISF. En effet, l'imposition à cet impôt est commune quel que soit le statut matrimonial du couple (mariage, concubinage notoire, Pacs).

Exemple : Si Jacques donne pour 9 années l'usufruit de sa maison à Marie, sa concubine, ils seront tout de même tous les deux, pendant ces 9 années, à devoir régler l'ISF commun, calculé à partir de l'évaluation de l'ensemble des biens du foyer fiscal.

Impôt sur le revenu. Lorsque la donation temporaire d'usufruit porte sur un bien qui produit des revenus (loyers, dividendes...), elle peut être également intéressante au regard de l'impôt sur le revenu. Dans certains cas, l'auteur de la donation peut réaliser une économie d'impôt, en fonction de sa tranche d'imposition par rapport à celle du bénéficiaire de la donation, en fonction aussi de l'importance des revenus dont a pu profiter ce dernier... Sans oublier l'application du bouclier fiscal, qui modifie la donne.


Précautions à prendre

En raison des avantages fiscaux liés à la donation temporaire d'usufruit, l'administration est vigilante.

Abus de droit. La procédure d'abus de droit peut être engagée par l'administration fiscale, lorsque l'opération dissimule la poursuite d'un but exclusivement fiscal, sans véritable intention libérale. Cette procédure entraîne, en plus d'un intérêt de retard, une majoration de 80 % des droits.

Recommandations. Pour éviter cet écueil, les notaires suivent les recommandations contenues dans une instruction fiscale (instr. fiscale 7 S-4-03) portant sur les donations temporaires d'usufruit aux organismes d'intérêt général :
- la donation, par acte notarié, doit être effectuée pour une durée d'au moins 3 ans ;
- elle doit porter sur un bien productif de revenus ;
- et enfin, elle n'est pas « formelle » et doit correspondre réellement à un transfert de droits au profit de l'usufruitier (par exemple, le droit de participer à l'assemblée générale de copropriété, ou le droit de conclure un bail, ou la liberté de gestion d'un portefeuille de valeurs mobilières).

L'administration fiscale admet toutefois que le donataire usufruitier n'exerce pas toutes ses prérogatives, par exemple gérer en toute liberté un portefeuille de valeurs mobilières. Dans ce cas, il doit donner un pouvoir spécial à un mandataire, qui doit lui rendre compte chaque année. Ce mandataire peut tout à fait être le donateur nu-propriétaire lui-même. Quoi qu'il en soit, les fruits (loyers, dividendes) doivent revenir à l'usufruitier.


Usufruit locatif

Un nouveau mécanisme légal de « bail dans le cadre d'une convention d'usufruit » appelé aussi « PERL » - du nom de la société Pierre Épargne Retraite Logement qui l'a mis en oeuvre - consiste à dissocier l' « usufruit locatif » de la nue-propriété, pour inciter les particuliers à investir dans la construction de logements temporairement affectés au secteur social (loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, art. 42) :
des particuliers épargnants acquièrent la nue-propriété d'un logement conventionné APL ;
un bailleur professionnel, organisme social, acquiert l'usufruit temporaire (entre 15 et 20 ans) ;
à l'issue de la période convenue, l'investisseur privé devient pleinement propriétaire. Le bail qui a été conclu dans ce cadre prend fin de plein droit au plus tard à la date de l'extinction des droits d'usufruit sur le bien loué.
Avec l'usufruit locatif, un investisseur privé peut devenir propriétaire à un prix inférieur à celui du marché (50 à 60 % de la valeur totale du bien, selon la durée de l'usufruit), et parallèlement un organisme social peut augmenter temporairement son parc de logements sociaux.
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