Donation : comprendre le démembrement de propriété

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Avec le durcissement de la fiscalité autour de la succession, il est de plus en plus important de la préparer. Pour cela, la donation, et particulièrement le démembrement de propriété peuvent s'avérer des outils très efficaces.

Tout savoir sur le démembrement de propriété
Tout savoir sur le démembrement de propriété

Principe du démembrement de propriété

La propriété d'un bien est en fait composée de deux notions qui peuvent être séparées : la nue-propriété et l'usufruit.
Avoir la nue-propriété d'un bien signifie que l'on en est propriétaire sans en avoir le droit de jouissance et de profit.
Etre usufruitier d'un bien signifie que l'on n'en est pas propriétaire mais que l'on a le droit de l'utiliser et d'en tirer les profits (loyers par exemple).
Faire une donation en démembrement de propriété signifie donc que le propriétaire (possédant la « pleine propriété ») sépare son bien en deux pour donner soit la nue-propriété, soit l'usufruit. Généralement, il est conseillé de donner la nue-propriété pour continuer à profiter de son bien et des revenus qu'il peut générer.
La valeur de la nue-propriété est calculée en fonction de l'âge du donateur :

  • - 40% du prix du bien si le donateur a moins de 51 ans au moment de la donation ;
  • - 50% s'il a moins de 61 ans ;
  • - 60% s'il a moins de 71 ans ;
  • - 70% s'il a moins de 81 ans, etc.

Ainsi, plus vous donnez jeune la nue-propriété d'un bien, moins les droits à payer seront élevés.
Par exemple, les parents (54 et 56 ans) de deux enfants possédant une maison d'une valeur totale de 400 000 € désirent préparer leur succession. Ils peuvent en conserver l'usufruit et donner à chacun de leurs enfants la moitié de la nue-propriété (valeur 100 000 € par enfant). Au décès de leurs parents, la pleine propriété de la maison leur reviendra de plein droit.

Répartition des charges

Il est établi que les charges liées au logement soient réparties de façon égale entre le nue-propriétaire et l'usufruitier. Ainsi, comme sur le modèle propriétaire-locataire, l'usufruitier règle les factures liées à l'entretien courant du bien, les charges de copropriété et la taxe d'habitation. Le nue-propriétaire, quant à lui, s'acquitte des gros travaux de réparation et de la taxe foncière.
Cependant, pour éviter tout risque de désaccord, mieux vaut signer chez un notaire une convention qui fixe les règles concernant la prise en charge des dépenses par chacune des deux parties.

Bien mesurer les enjeux d'un tel acte

Une donation avec réserve d'usufruit n'est taxée que lorsqu'elle est conclue. Au décès du donateur, les héritiers ne payent aucun droit supplémentaire du fait de l'héritage de la pleine propriété du bien.
Attention, même si le donateur continue de profiter de son bien, il ne faut pas procéder à ce type de donation sans en mesurer toutes les conséquences. En effet, une fois le démembrement établi, il est par exemple impossible de vendre le bien sans le consentement du ou des nue-propriétaires.

Trucs et astuces

Pour éviter tous risques de problèmes ou conflit, il est conseillé de ne pas procéder à un démembrement de propriété sur une résidence principale. Il est important de conserver la partie essentielle de son patrimoine et de ne donner que la partie superflue.

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