Dispositif Duflot : comment choisir son programme

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Même si le marché s'est considérablement assaini ces dernières années, il faut rester très sélectif avant de se décider.

Emplacement, marché locatif, qualité de la construction, solidité financière du promoteur: tous ces éléments doivent être passés au crible. Vérifiez aussi que le programme est bien, en partie (au moins 40%), destiné à des propriétaires occupants. C'est l'assurance que la copropriété sera bien gérée et que vous ne surpayerez pas votre acquisition!

Enfin, vérifiez le niveau des loyers pratiqués dans la commune, en consultant, par exemple, les annonces figurant dans les vitrines des agences ou sur les sites Internet spécialisés tels qu'Explorimmo ou Seloger. Il arrive - même si cela risque d'être de plus en plus rare avec les révisions de loyers à la baisse qui peuvent être décidées par les préfets - que les plafonds Duflot excèdent les loyers de marché.

Un loyer plafonné

En contrepartie de l'avantage fiscal Duflot, le loyer pratiqué ne doit pas dépasser des maxima, variables selon la zone géogra­phique. Afin de tenir compte de la surface du logement, ce plafond est pondéré par un coefficient multiplicateur. Pour déterminer le loyer maximal pouvant être ­appliqué, il faut multiplier le loyer plafond de la zone par la formule suivante, où S désigne la surface du logement: S × (0,7 + 19/S). Le coefficient multiplicateur (0,7 + 19/S), arrondi à la deuxième décimale la plus proche, ne peut pas excéder 1,2. Un appartement de 45 m2 à Asnières-sur-Seine (zone A bis) pourra par exemple se louer [16,52 × 45 × (0,7 + 19/45)] = 16,52 × 45 × (1,12) = 832,61¤. Ce mécanisme privilégie les surfaces inférieures à 38 m².

Mais attention, les petits logements présentent un inconvénient majeur: la rotation rapide des ­locataires. Statistiquement, un ­locataire reste, en moyenne, moins de deux ans dans un studio. Outre un risque de vacance locative (période pendant laquelle le logement reste inoccupé), chaque changement de locataire occasionne des frais: honoraires de relocation si vous passez par un professionnel, dépenses de «rafraîchissement» (coup de peinture sur les murs, etc.). Mieux vaut donc opter pour des logements de deux ou trois-pièces, dans lesquels les ­locataires seront plus fidèles. Ce qui constitue un gage de pérennisation de votre rendement locatif...

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