Devez-vous domicilier vos revenus chez la banque qui vous accorde un prêt immobilier ?

information fournie par Boursorama avec LabSense •09/10/2017 à 16:50

Une règle tacite veut que l'emprunteur d'un crédit immobilier soit tenu de domicilier ses revenus dans la banque qui lui octroit ce prêt. Dans les faits, il n'est pas rare de changer de banque si un taux plus avantageux est trouvé ailleurs en cours de crédit. Pourtant une ordonnance, en vigueur en 2018, limitera cette domiciliation à 10 ans maximum.

Devez-vous domicilier vos revenus chez la banque qui vous accorde un prêt immobilier ? / iStock.com - AlexRaths

Une condition pour un taux avantageux

Lorsque vous trouvez enfin la banque qui vous propose le meilleur taux pour votre crédit immobilier, le conseiller vous enjoindra 99% du temps à rapatrier vos comptes chez lui. Cette pratique, nullement obligatoire, est pourtant quasi systématique. Pour les banques, il s'agit de récupérer sur la gestion de votre compte, ou sur d'autres produits financiers, ce qu'elle a "perdu" en vous octroyant un taux avantageux. Vous n'aurez donc d'autre choix que d'accepter de rapatrier tous vos comptes si vous voulez avoir la chance d'obtenir un bon prêt. Dans ce cas, essayez tout de même de négocier les prix pour la gestion de votre compte et ne vous sentez pas obligé de prendre un autre produit financier dans cette banque sous prétexte qu'elle vous accorde un prêt. Vous n'êtes, par exemple, pas du tout tenu de prendre votre assurance de prêt ou d'habitation dans ce même établissement.

Une règle de domiciliation floue

Cette domiciliation de vos comptes auprès de la banque prêteuse peut prendre deux formes. Dans un premier cas la domiciliation n'est pas mentionnée dans l'offre de prêt et il s'agit simplement d'un accord tacite entre vous et la banque. Vous pouvez alors librement changer de banque principale quelques mois ou quelques années après la souscription de votre prêt immobilier.
Dans un second cas, la domiciliation des revenus est mentionnée dans le contrat. Si cette mention n'est que succinte, la clause peut être qualifiée d'abusive comme le stipule une recommandation publiée en 2004 par la commission des clauses abusives : "les clauses selon lesquelles l'emprunteur est tenu, pendant toute la durée du prêt, de verser l'ensemble de ses revenus sur un même compte dans l'établissement du prêteur peuvent apparaître déséquilibrées si cette obligation n'est accompagnée d'aucune contrepartie individualisée au profit de l'emprunteur".
Dans le cas alors où la banque a prévu une contrepartie dans votre clause de domiciliation, par exemple un point de majoration du taux d'intérêt, il vous sera alors difficile de partir.

La nouvelle ordonnance sur les offres de prêt

Pour tenter de clarifier la situation, une ordonnance publiée le 3 juin 2017 au journal officiel encadre les clauses de domiciliation des "salaires ou revenus assimilés" sur un compte ouvert auprès de la banque prêteuse. La banque devra désormais préciser sur l'offre de prêt "la nature de l'avantage individualisé consenti en contrepartie". L'ordonnance ne fixe aucune limite (taux préférentiel, réduction de frais bancaires...) sur la nature et l'importance de cet avantage.
Par ailleurs, un décret, publié le 16 juin, prévoit que cette domiciliation ne sera obligatoire que pour un délai maximum de 10 ans. Passé ce délai, l'avantage précisé dans la clause sera définitivement acquis. A l'inverse, si le client ne respecte pas son engagement, la banque pourra supprimer l'avantage consenti.
Cette ordonnance s'appliquera aux offres de prêt émises à partir du 1er janvier 2018.

Trucs et astuces

Depuis le 1er octobre 2016, et la transposition de la directive européenne en droit français, " les frais d'ouverture et de tenue d'un compte, d'utilisation d'un moyen de paiement permettant d'effectuer à la fois des opérations et des prélèvements à partir de ce compte ainsi que les autres frais liés aux opérations de paiement" devront être également pris en compte dans le taux annuel effectif global (TAEG).