Déterminer la vraie valeur de votre logement

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Surévaluer le bien mis en vente est une erreur classique mais parfois lourde de conséquences! En effet, vous risquez d’être obligé de brader votre logement pour trouver preneur. Pour déterminer le juste prix, faites appel à un professionnel: agent immobilier, notaire ou expert.

Vous le connaissez par cœur! Vous avez su repérer ses (petits) défauts et apprécier ses (grandes) qualités. Cependant, il est difficile d'avoir une appréciation objective du prix du logement où vous vivez depuis plusieurs années. Ne vous laissez pas influencer par les prix de vente des biens du voisinage, en apparence similaires au vôtre. En effet, une multitude de facteurs (état, orientation, carte scolaire, étage, vis-à-vis...) peuvent influencer la valeur de votre logement.

Une première approche sur Internet

Si votre projet reste encore assez flou, vous pouvez vous faire une première idée de cette valeur sur Internet. Des sites vous proposent d'estimer gratuitement votre bien. Vous pouvez, aussi, accéder à des références de transactions étayées. En Ile-de-France, vous avez accès à ces informations, moyennant 10 euros, sur le site paris.notaires.fr. Par ailleurs, depuis janvier 2014, l'administration fiscale a gratuitement ouvert au public la base Patrim. Même si cette base n'est pas prévue pour faire une estimation directe de votre bien, vous pouvez, enfin, obtenir des références sur la France entière (hors l'Alsace, la Moselle et Mayotte).

L'agent immobilier, un allié précieux pour fixer le prix de vente

Pour affiner les résultats obtenus sur Internet, pensez à faire appel à un agent immobilier. Sa prestation est gratuite et sans engagement. Pour une estimation fiable, vous devez lui fournir certains documents: titre de propriété, derniers procès-verbaux d'assemblée générale si vous êtes en copropriété... En quelques jours, vous recevez une estimation écrite de votre bien immobilier. Celle-ci s’appuie, principalement, sur la connaissance de son marché par le professionnel. Certains agents immobiliers ont encore tendance à surestimer les biens pour décrocher un mandat. Mieux vaut donc en faire venir plusieurs avant de fixer définitivement votre prix!

Pour les ventes potentiellement contentieuses, préférez un expert

Pour des ventes complexes (vente de quote-part d'indivision, par exemple) ou sujettes à contentieux (dans le cadre d'un divorce), mieux vaut passer par un expert immobilier. Celui-ci vous demande également de lui fournir un grand nombre de documents (titre de propriété, procès-verbaux d'assemblées générales, règlement de copropriété…). Son approche, plus juridique l'amène souvent à compléter sa visite en consultant votre syndic et le service d’urbanisme de la mairie. Avec toutes les infos mises à sa disposition, il estime votre bien en appliquant, au moins, deux méthodes différentes. Le plus souvent, il se réfère aux prix des biens vendus dans le voisinage (méthode dite «par comparaison») et au rendement locatif théorique du bien (méthode dite «par le rendement»).

Une expertise vous revient, en moyenne, entre 700 et 900 euros pour un appartement ou une maison d’une centaine de mètres carrés. Mais elle a une véritable valeur lors de la négociation. En effet, l'expert engage sa responsabilité. Il dispose d'ailleurs, d'une assurance de responsabilité civile professionnelle. De plus, en cas de contestation (par le fisc, par exemple), il peut vous assister lors de vos rendez-vous avec l'administration fiscale.

Toutefois, le titre d'expert immobilier n'est pas protégé et tout le monde peut se déclarer expert! Aussi, choisissez de préférence un professionnel adhérent à l'une des associations professionnelles signataire de la charte de l'expertise immobilière. Parmi celles-ci, on trouve l'Institut Français de l'Expertise Immobilière (IFEI) ou encore le Conseil Supérieur du Notariat (CSN).

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