Des perspectives contrastées mais encourageantes pour les SCPI

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Les SCPI connaissent un succès que la collecte en 2012 auprès des investisseurs ne dément pas. L’année dernière, les investisseurs ont souscrit encore pour 2,5 mds d’euros. Un montant légèrement moindre qu’en 2011 et qui s’explique par un contexte fiscal, politique et économique incertain. Après ces chiffres flatteurs, 2013 sera-t-elle pour les SCPI une année aussi fructueuse que les précédentes ?

Quoi qu’étroitement liées à l’activité économique, les perspectives des SCPI ne sont pourtant pas toutes égales. Et Le ralentissement de l’économie pourrait contrarier la pérennité des rendements de certaines d’entre elles en raison d’un marché locatif plus tendu et d’un risque accru de vacance.

Autant de raisons qui expliquent pourquoi les experts du secteur recommandent de se pencher sur la nature et la qualité du portefeuille immobilier des SCPI. En somme, des écarts se creuseront entre les différentes SCPI tandis que le prix des parts devrait, en moyenne se stabiliser.

 

L’immobilier de commerces : Attention aux emplacements

 

En pesant sur les revenus des ménages, la morosité économique impacte directement le chiffre d’affaires des enseignes. L’émergence du e-commerce, les nouveaux comportements des consommateurs comme le développement de nouveaux formats de boutiques devrait épargner les SCPI qui détiennent des actifs « prime » c’est à dire ceux bénéficiant d’un emplacement de grande qualité. Par ailleurs, l’attractivité des commerces alimentaires de centre villes assurent des caractéristiques défensives et de bonnes rentabilités. De même, les « retails parks » qui bénéficient d’un accès facile et du moteur d’une enseigne à solide notoriété promettent une bonne visibilité pour les investisseurs.

En d’autres termes, les SCPI qui détiennent des commerces avec des emplacements secondaires ou des centres commerciaux vieillissants doivent être regardées avec précaution car elles devraient subir une baisse de leurs revenus locatifs et de leurs valorisations…. Sans compter la vacance plus ou moins prolongée de certains murs. En tous cas, malgré la pression foncière qui pèse actuellement sur le marché des murs de boutique, Didier Dbjay Directeur Commercial de PAREF GESTION reste confiant. Il augure une « bonne tenue situation locative et une valorisation des patrimoines constitués avec vigilance et sélectivité».

 

L’immobilier de bureaux : priorité au « prime » ou au neuf

 

La tendance est marquée par de nouvelles contraintes de la part des entreprises. L’objectif est à la baisse des charges immobilières en optant pour des emplacements plus excentrés (banlieues ou grandes métropoles régionales). Il s’agit aussi de diminuer la surface occupée par les salariés en privilégiant « l’open space » ou le « free seating » ainsi qu’optimiser les dépenses liées à l’énergie et à l’eau. Si les bureaux « prime » ont la faveur des investisseurs, l’exigence de locataires soucieux de réduire leurs couts et de rationaliser leur espace de travail nuance la donne « prime ». Par exemple, Jean Christophe Antoine gérant de PF02 (PERIAL) souligne « l’attractivité des immeubles neufs aux normes environnementales et ceux anciens bien situés et à restructurer qui permettent de construire des patrimoines de qualité à des prix locatifs soutenus. En résumé, les SCPI qui détiennent des actifs mal situés et (ou) « vieillots » pourraient se dévaloriser en 2013. Pour cause, la rotation naturelle des locataires s’opère souvent au détriment des immeubles anciens ... et au prix d’une baisse des loyers.

 

Dans cette optique, les perspectives des SCPI peuvent être contrastées. Pour autant JC Antoine estime la période propice pour investir. Pour preuve, des négociations sont en cours pour PF02 sur plus de 140 M€ à des rendements supérieurs à 8,1 %. De quoi alimenter un débat selon lequel les rendements des SCPI devraient être encore supérieurs aux placements défensifs en 2013.


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