Des bailleurs continuent à augmenter loyers et charges des HLM

information fournie par Le Figaro •27/01/2016 à 08:32

Malgré certains bons élèves, La CLCV pointe du doigt des abus de la part de certains bailleurs sociaux, dont «des hausses de loyers non conformes à la réglementation» et des «charges récupérées à tort».

Certains bailleurs sociaux ont «considérablement» augmenté les charges et parfois les loyers de locataires fragilisés par la crise, dont le taux d’effort est alors «à la limite de l’acceptable», pointe l’association de défense des consommateurs CLCV au vu de rapports d’inspection. Pour la 2e année consécutive, la CLCV (Consommation, Logement, Cadre de Vie) publie mercredi sur son site internet 45 rapports d’inspection qu’elle a passés au crible dans une synthèse consultée par l’AFP. Ces rapports émanent de l’ex-Mission interministérielle de logement social (Miilos) devenue aujourd’hui l’Agence nationale de contrôle du logement social (Ancols), chargée de contrôler les organismes qui gèrent 4,7 millions de logements HLM en France, soit 16% des résidences principales.

Si certains bailleurs sociaux ont amélioré leur gestion depuis leur dernier contrôle, d’autres sont épinglés pour «des hausses de loyers non conformes à la réglementation», des «dépassements des plafonds conventionnels» de loyers, et des «charges récupérées à tort», relève la CLCV. Ces pratiques sont «solidement ancrées» dans les Bouches-du-Rhône comme en attestent les rapports consacrés aux organismes Erilia, Logirem, Sem Marseille habitat et Semisap, et «doivent être proscrites», dénonce l’association de consommateurs.

Les charges indûment perçues doivent être remboursées aux locataires, rappelle la CLCV, qui a obtenu de la Logirem le reversement de quelque 108.000 euros indûment facturés à ses locataires, de 2011 à 2013. Aussi certains bailleurs tels que LogiPays (Calvados), Chartres Habitat (Eure-et-Loir), Rochefort Habitat Océan (Charente-Maritime) et Habitat 44 (Loire-Atlantique), «proposent des loyers de plus en plus élevés». Ainsi LogiPays reloue systématiquement ses logements «au plafond» permis par la législation, applique «une majoration systématique et maximale du loyer pour 10% des logements financés en PLUS» (les plus chers des logements HLM).

Le «taux d’effort» des locataires augmentent

«Cette politique réduit de manière significative le nombre de logements aux loyers les plus bas», s’inquiète la CLCV, constatant que le taux d’effort des locataires (loyer + charges - allocations logement) «augmente et devient progressivement insupportable». Il est passé de 16% en 1984 à 21% en 2006, contre 18% à 26% dans le secteur privé. Ce taux est à rapporter à des revenus qui se dégradent plus vite que la moyenne nationale: 4 locataires de HLM sur 10 font partie des Français les plus modestes. Si les organismes HLM ont tendance à augmenter les loyers et les charges, c’est parce que les pouvoirs publics financent de moins en moins le logement social, mettant en péril son modèle économique, note la CLCV.

En parallèle, les prix du foncier et les coûts de construction ont flambé ces dernières années, rendant le logement social plus cher à produire, d’où des loyers plus élevés sur les nouveaux programmes. L’association demande aux pouvoirs publics de «veiller à la disparition définitive des loyers, ou augmentations des loyers, au-delà des plafonds légaux», et de «garantir pour les locataires des augmentations de loyers soutenables et n’amputant pas gravement leur pouvoir d’achat». Parmi les autres irrégularités pointées dans ces rapports d’inspection, des «rapports complexes» entre la SNI, filiale de la Caisse des dépôts (CDC), et ses quatre filiales la Samo, Efidis, Osica et Adoma, actives en Ile-de-France.

La SNI exerce un contrôle sur la Samo qui prive le conseil d’administration de celle-ci «de toute marge de manoeuvre» dans le choix de ses orientations, dit la Miilos. Et si le recours à des swaps (contrats d’échange, NDLR) a globalement diminué au sein des organismes HLM, ce n’est pas le cas chez les sociétés du groupe SNI. Celles-ci «font partie des rares sociétés du logement social» à recourir encore à ces instruments financiers, permettant aux bailleurs sociaux de se couvrir contre le risque de hausse du taux du Livret A, sur lequel sont indexés leurs emprunts.