De nouvelles idées pour le viager

le
0
Les vendeurs sont de plus en plus nombreux, mais les acheteurs restent rares. Comment redonner vie au viager?

C'est le rêve de nombre de retraités confrontés au besoin de plus en plus pressant d'arrondir leurs revenus. Mais ce rêve devient rarement réalité. On dénombre à peine 5000 transactions par an en viager en France. Le chiffre d'affaires des cabinets spécialisés sur cette niche - Artaz à Paris, Lodel à Nice, Rochat à Lyon... - s'amenuise d'année en année. « Et l'écart s'accroît entre le nombre de vendeurs potentiels, qui a triplé entre 2006 et 2009, et le nombre d'acheteurs, qui tend à décliner », explique Eric Guillaume, le PDG de Koesion, un groupe qui a étudié ce marché pendant un an.

Au total, 12.000 biens environ sont aujourd'hui à vendre en France en viager. Ce qui représente deux à trois années de transactions. Pour faire partie de ceux qui réussiront à trouver un acheteur, un retraité doit patienter en moyenne dix-huit à trente-six mois. A condition de ne pas être trop jeune. « Si vous souhaitez vendre votre logement en viager à 65 ou 70 ans, vous n'avez quasiment aucune chance. Les acheteurs privilégient les vendeurs de 90 ans au moins », avertit Eric Guillaume. Quant aux prix, ils sont très aléatoires. « Les résultats des négociations de gré à gré sont très inégaux. Pour une personne de même sexe, du même âge et un bien de même valeur, l'écart varie du simple au triple », constate ce dernier.

Ce n'est pas seulement une réticence morale à parier financièrement sur l'espérance de vie d'autrui qui freine les ardeurs des acquéreurs en pleine bulle immobilière. C'est aussi la peur de faire une mauvaise affaire, si le rentier auquel ils s'engagent à verser une somme fixe chaque mois a la chance de profiter d'une santé de fer et d'une longévité supérieure à la moyenne. L'engagement à très long terme qu'ils prennent les effraie aussi. Dans le passé, certains n'ont eu aucune difficulté à régler la rente mensuelle qu'ils s'étaient engagés à verser... avant de perdre leur emploi ou de prendre leur retraite, et de subir à leur tour une sévère baisse de revenus. Sans oublier qu'il est très difficile de décrocher dans une banque un crédit immobilier pour financer le «bouquet» (le capital) à régler au vendeur, puisqu'il lui est difficile de prendre en garantie un bien occupé à vie par une personne âgée.

Mais, ici ou là, des initiatives sont prises pour tenter de donner une nouvelle vie à ce concept et de satisfaire les besoins des retraités en quête de revenus. Le Crédit foncier a, en 2007, imaginé une solution avec le prêt viager hypothécaire. Un crédit à rembourser au décès par la vente du bien (le reliquat revenant le cas échéant aux héritiers). Mais son taux d'intérêt élevé (8,95% l'an) et le montant limité du crédit (55% maximum de la valeur du bien si l'on a 80 ans) freinent son essor.

Le groupe Koesion, lui, a eu l'idée de créer des fonds immobiliers pour faire le lien entre les vendeurs qui cherchent à céder en viager et les investisseurs en quête d'acquisitions immobilières à des prix décotés. Assureurs, banques, mutuelles - bref, les investisseurs institutionnels en quête de diversification immobilière pour leurs portefeuilles - sont invités à apporter des capitaux à ces fonds immobiliers. Ceux-ci achètent les logements en pleine propriété, mais en reconnaissant un droit d'occupation à vie à leurs anciens propriétaires. Ce qui justifie une forte réduction de prix: 50% environ par exemple pour les vendeurs de 60 ans, 20 à 30 % pour ceux qui ont 80 ou 85 ans.

Ces vendeurs ne reçoivent certes pas de rente, mais un capital unique au moment où le fonds achète leur bien. Mais ils peuvent, s'ils le souhaitent, le convertir en rente viagère auprès d'un assureur. Les investisseurs institutionnels misent bien sûr sur la plus-value qu'ils réaliseront à terme grâce à ces acquisitions décotées. « Chaque fonds immobilier compte en moyenne 450 biens. Cela permet de mutualiser les risques. Un acheteur isolé craint toujours que le rentier ne devienne centenaire. Dans un fonds avec plusieurs centaines de vendeurs, ce risque est dilué et peut être chiffré », rappelle Eric Guillaume.

Vous devez être membre pour ajouter des commentaires.
Devenez membre, ou connectez-vous.
Aucun commentaire n'est disponible pour l'instant