Dans votre copropriété : Faut-il se réserver les parkings en vente ?

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Depuis la loi du 25 mars 2009, les copropriétaires peuvent être prioritaires pour acheter une place de stationnement vendue dans leur immeuble. Mais la formule reste lourde à manier...


Le but d'une des dispositions de la loi du 25 mars 2009 (JO du 27) est d'éviter qu'une place de stationnement d'un immeuble (box ou emplacement au sol) soit détachée de l'appartement ou des locaux auxquels elle était attribuée à l'origine et ce faisant qu'elle soit vendue à quelqu'un d'extérieur à l'immeuble, augmentant ainsi le nombre de copropriétaires avec un nouveau venu forcément moins impliqué dans sa gestion globale et son quotidien (ravalement, travaux...). La motivation du texte est donc simple : les copropriétaires actuels peuvent bénéficier d'un droit de priorité sur l'acquisition des places de stationnement à vendre.


Quels immeubles ?
Bizarrement la loi reste restrictive dans son champ d'application puisqu'elle ne concerne que les immeubles en copropriété dont le permis de construire a été délivré conformément à un règlement d'urbanisme (notamment un PLU) qui imposait la construction d'aires de stationnement. Ne sont donc concernés que les immeubles neufs ou récents, surtout en milieu urbain ou en zone de densification. Les immeubles anciens ne sont pas concernés même s'ils ont des parkings ou des places de stationnement puisqu'en général, ce type de réglementation n'existait pas par le passé.

Existence d'un lot de copropriété distinct
Il faut aussi que l'emplacement visé forme réellement un lot de copropriété par lui-même (identifié comme tel, avec son numéro et sa quote-part de millièmes) et ne soit pas, dans le règlement de l'immeuble, classé comme partie commune avec simplement un droit de jouissance privatif.

Règlement de copropriété déterminant
Autre condition, c'est au règlement de copropriété de prévoir que les copropriétaires sont prioritaires pour l'achat du parking mis en vente séparément. Il faudra donc éventuellement le réviser en ce sens. À condition que cette modification soit « justifiée par la destination de l'immeuble, par son caractère ou sa situation » comme l'exige l'article 8 de la loi de 1965 sur la copropriété (immeuble bourgeois, difficultés de stationnement extérieur...). En n'ayant pas modifié cette disposition pour la vente des parkings, la loi de 2009 risque de soulever pas mal de contentieux (à l'image de ce qui a existé avec les restrictions pour les ventes de chambres de service ou de caves). Il ne faut pas oublier en effet que l'illégalité d'une clause d'un règlement de copropriété peut être invoquée de nombreuses années après son adoption...


Comment ça marche ?

Lorsque le règlement de copropriété prévoit bien cette procédure pour la vente des parkings, le vendeur doit notifier au syndic son intention d'aliéner son emplacement de stationnement, et en préciser le prix et les conditions de la vente, par lettre recommandée avec AR. Attention : il s'agit pour les copropriétaires de l'immeuble d'un droit de priorité et non d'un droit de préemption. Il faut donc effectuer cette notification avant toute vente et même toute promesse de vente. En fait il faut l'effectuer dès que la décision de mise en vente est prise.

Tous les copropriétaires informés
Le syndic va ensuite transmettre cette information à chaque copropriétaire par lettre recommandée avec AR, et ce aux frais du vendeur (ce qui peut être conséquent dans les copropriétés comportant plusieurs bâtiments !). Exemple type de mauvaise rédaction juridique, la loi demande au syndic d'agir « sans délai », ce qui ne veut pas dire grand chose et porte les germes d'un contentieux.

Deux mois pour acheter
À la réception de la lettre (plus précisément au lendemain de sa première présentation au domicile du destinataire), chaque copropriétaire bénéficie du droit de priorité durant deux mois. Il lui suffira de notifier au syndic ou au vendeur sa décision d'acheter pour que la vente soit conclue, sans possibilité de dédit du vendeur et sans contestation possible sur le prix. En conséquence, même s'il a déjà trouvé un acquéreur pour son parking, le vendeur devra attendre l'expiration de ce délai de deux mois avant de le lui vendre.


Les difficultés à prévoir

La loi ne précise pas quelle doit être la forme de la réponse du copropriétaire qui fait jouer son droit de priorité (lettre recommandée, télécopie, remise contre récépissé). Et s'il y a plusieurs réponses positives, il va donc falloir déterminer laquelle est arrivée la première, ce qui peut être compliqué.

Quid des ventes en bloc ?
Autre vide juridique, la loi ne prévoit pas l'hypothèse d'une vente en bloc de plusieurs parkings. Il semble bien que le droit de priorité s'applique mais avec une incertitude : est-il possible de n'acheter qu'un lot (ce qui suppose une ventilation du prix de vente) ou faut-il prendre le tout ? Il faudra attendre les premières décisions de justice pour être fixé !
Par ailleurs, si aucun copropriétaire n'exerce son droit, mais que le vendeur ne parvient pas à vendre à l'extérieur de la copropriété, il ne pourra pas baisser son prix sans refaire une nouvelle notification à tout le monde, en supportant une nouvelle fois les frais.

Bien réfléchir...
Compte tenu de la lourdeur de ce mécanisme, des risques de contentieux et de la restriction très importante du droit de disposer de son bien, les copropriétaires ont intérêt à réfléchir avant de décider d'inclure un tel droit de priorité dans leur règlement de copropriété.




Aménagement du règlement à l'unanimité
Insérer une clause accordant un droit de priorité en cas de vente d'un lot à usage de stationnement est relativement simple dans le cas d'une nouvelle copropriété, lors de la rédaction du premier règlement d'un immeuble neuf. C'est en revanche beaucoup plus complexe pour un immeuble existant car, à partir du moment où cela consiste à limiter le droit d'un copropriétaire sur son lot, il devient nécessaire de recueillir l'unanimité lors d'un vote en assemblée générale. L'opposition d'un copropriétaire, quel que soit le nombre de ses millièmes de copropriété, bloque l'opération.
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