Crédits immobiliers : les banquiers plus exigeants

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Les taux des emprunts sont stables depuis juin. Mais ils pourraient se tendre et être moins faciles à obtenir.

Aujourd'hui, les Français qui ont un projet immobilier peuvent emprunter à 4,05 % en moyenne sur 15 ans et à 4,30 % sur 20 ans, selon le courtier Empruntis. Après six mois de hausse ininterrompue (entre 0,75 et 1 % en moyenne), les taux des crédits immobiliers se sont stabilisés en juin. Et cette tendance se poursuit aujourd'hui. A l'exception de quelques établissements, comme le Crédit foncier, qui a légèrement baissé ses taux début septembre, la majorité des grands réseaux n'ont pas véritablement modifié leur grille tarifaire à la rentrée. «Les taux ont même légèrement augmenté dans certaines banques pendant l'été», note Ludovic Huzieux, directeur associé chez Artémis Courtage. Les taux des crédits immobiliers se négociaient en août à 3,91 % en moyenne (hors assurances), selon l'Observatoire Crédit Logement. Ce qui reste attractif. Mais «le coût du crédit est en hausse de 25% par rapport au point le plus bas en octobre 2010», note le courtier Empruntis.

Pourtant, le taux de l'OAT (obligation assimilable du Trésor) à dix ans, sur lesquels les crédits à taux fixes sont théoriquement indexés, a sensiblement baissé ces dernières semaines, passant de 3,8 % en avril à 2,45 % le 12 septembre ! En d'autres temps moins troublés, les banques auraient sûrement répercuté cette décrue pour conquérir de nouveaux clients. «Car le crédit immobilier est le moteur de la banque de détail», confirme Philippe Taboret, directeur général du courtier Cafpi. Mais, la forte détente des taux obligataires traduit la forte inquiétude des investisseurs qui, depuis l'aggravation de la crise des dettes souveraines de la zone euro au début de l'été et la chute des marchés actions, se ruent sur les emprunts d'Etat (allemands, américains, mais aussi français), peu risqués. Les banques européennes et françaises en particulier, qui détiennent dans leurs bilans des emprunts d'Etat grecs, sont dans l'½il du cyclone. Depuis le mois d'août, leurs cours sont massacrés en Bourse. Et, signe de défiance, elles rechignent de plus en plus à se prêter entre elles.

Dans ce contexte incertain, l'avenir risque d'être moins rose pour les emprunteurs. «Dans les mois qui viennent, les banques devraient être moins offensives sur le crédit qu'en début d'année», avance Fabienne Amblard-Larolphie, directrice marketing au Crédit foncier. Malgré la baisse de l'OAT, elles devraient, au mieux, laisser leurs taux de crédit inchangés ou les relever. D'autant que pour les banques «la conservation des marges est une priorité absolue renforcée par les critères de solvabilité de Bâle3 et les problèmes de liquidités sur les marchés», souligne Maël Bernier, d'Empruntis.

Sur le terrain, notaires et agents constatent que les banques ont commencé à durcir leurs conditions d'octroi de prêts. Certes, pour l'heure, cela n'a rien à voir avec ce qui s'était passé à l'automne 2008, où les taux sur 20 ans dépassaient les 5 %. Mais les établissements financiers sont de plus en plus exigeants sur le montant de l'apport personnel (au moins 10 à 15 % du montant de l'acquisition) et sur la solvabilité de l'emprunteur. Les dossiers sont examinés avec plus d'attention. Certes, les meilleurs clients conservent toujours des marges de négociation. Mais les banquiers sont attentifs à la part du reste à vivre, c'est-à-dire la part des revenus restant une fois la mensualité payée. Les prêts sur 25, voire 30 ans sont également de moins en moins fréquents. «Les banquiers font des efforts pour les accédants à la propriété. Les taux des crédits qui leur sont proposés ont pu dans certains cas baisser», constate Michel Mouillart, professeur d'économie à l'université Paris-Ouest, spécialiste de l'immobilier. «En revanche, les investisseurs et les acquéreurs d'une résidence secondaire souffrent davantage», poursuit-il.

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