Cre?dit Mutuel Pierre 1 veut séduire ses locataires

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Dans un climat locatif tourmenté, Crédit Mutuel Pierre 1 persiste dans sa stratégie. Elle cible notamment un « mieux-être » de ses locataires afin de réparer un taux d'occupation en berne. Malgré les efforts de la société de gestion, l'exercice 2014 devrait voir un nouveau recul du dividende.

2013 a été mouvementée sur le plan locatif pour Crédit Mutuel Pierre 1 (La Française AM). La SCPI qui n’a pas échappé́ aux efforts consentis par les propriétaires pour maintenir leurs locataires a subi de nombreuses renégociations de loyers et de nouveaux congés. Les surfaces vacantes grimpent autour de 58000 m² (+18 %) ce qui représente un « manque à gagner potentiel d'environ 7,3m€ par an ». Pourtant, la société de gestion a signé 81 dossiers locatifs soit un total de 48000m2. Malgré tout, le taux d'occupation financier reste terne. Il ressort en moyenne annuelle à 85,5 % (87,6 % en 2012) diminuant du coup les recettes locatives à 17,67€ par part contre 18,04€.

Loin de s'accommoder de cette situation, la SCPI persiste dans son sillon. Les 2 petits investissements (124k€) apparemment anodins qu'elle a réalisé revêt une dimension stratégique orientée sur un mieux être de ses « clients ». Précisément, 2 parcelles à Lille la Madeleine et Bordeaux sont venues compléter le portefeuille. La première va permettre d'augmenter le nombre de parkings d'un immeuble de bureaux mitoyen appartenant à la SCPI. La seconde, également destinée à offrir « une meilleure qualité de prestations aux locataires » verra la création de 16 places parkings supplémentaires. En parallèle, les cessions se sont poursuivies à un rythme soutenu. Sur un portefeuille qui dénombrait 176 actifs fin 2012, la SCPI en a cédé 12 (15,2 m€). Elles ont visé des bureaux, des locaux d'activité ou des entrepôts situés majoritairement en province. Aux entrées ou aux sorties d'actifs, s'ajoute une consolidation du patrimoine par de nombreux travaux (11m€) ainsi que des opérations de « valorisation ». Le projet le plus emblématique a été engagé sur des bureaux à Montrouge. Au terme des travaux en 2017, l'immeuble vieillot sera remplacé par un autre, neuf … et plus spacieux. Couplé avec 303 parkings, Il développera une surface de 14126m2 et « sera certifié HQE niveau excellent et Breeam niveau « very good ». Moins ambitieuse, la décision de valoriser 3600m2 à Nanterre a déjà obtenu une autorisation de permis de construire. Une bonne initiative car le bien est déjà louée à Veolia à l'horizon 2015.

Malgré les difficultés locatives, La stratégie mise en place depuis plusieurs années par Crédit mutuel Pierre 1 a d'ores et déjà des effets positifs. Les arbitrages, les travaux participent avec les nouvelles acquisitions à une bonne tenue de la valeur du patrimoine. Ainsi, les dernières expertises indiquent une valeur vénale en légère progression (+0,13%) à 858,7m€. Une stabilité qui se reflète aussi dans la valeur de réalisation (242,52€ par part) et le prix de part (285€). Au delà des montants, La Française AM insiste sur le fait que la direction suivie par la SCPI va lui permettre « de s’adapter aux nouvelles exigences des entreprises sur le marché locatif, ce qui sera un atout lors d’une reprise plus franche du marché locatif ».

Confiant dans un pilotage maniant à la fois pragmatisme et volontarisme, les épargnants ont continué d'alimenter la collecte hissant ainsi, en l'espace d'un an la capitalisation à 968,9m€ contre 928,5m€. Mieux, malgré un recul du dividende (13,92€ versus14,28€ en 2012), le marché secondaire a gardé sa fluidité. Aucune part n'était en attente de retrait à la fin de l'exercice. Enfin, les associés peuvent se rassurer, la SCPI a étoffé son report à nouveau. Il double et atteint 3,17€ (1,55€ en 2012).

Au vu des comptes prévisionnels 2014, le conseil de surveillance estime qu'ils « aboutissent à un résultat par part de 11,99€ ». Mais il « est prévu de ramener la distribution à 12,84€ ». En attendant d'y voir plus clair, l'enjeu principal de crédit Mutuel Pierre est d'améliorer sa situation locative afin d'augmenter ses recettes. Ses efforts induisent la commercialisation des locaux vacants et les immeubles récemment restructurés ou ceux neufs tout comme l’arbitrage d’actifs obsolètes. Sur ce dernier point, le rythme 2014 s'annonce encore tonique: 7 actifs vacants construits pour la plupart voilà plus de 20 ans et nécessitant d'importants travaux ont été cédé pour 5,9 m€.


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