coup de pouce fiscal à l'emprunt

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En accordant aux acquéreurs d'une résidence principale un avantage fiscal lié à l'emprunt souscrit pour le financement de cet achat, la loi TEPA a voulu favoriser l'accession à la propriété dans un marché aux prix élevés (+ voir IP 646, p. 12). La censure du Conseil constitutionnel sur le champ d'application de cette mesure a conduit le Gouvernement, faute de pouvoir accorder l'avantage aux souscripteurs de prêts en cours de remboursement, à majorer l'aide accordée aux nouveaux emprunteurs (loi de finances pour 2008). Ceux qui ont acquis un logement à partir du 22 août 2007, date d'entrée en vigueur de la loi TEPA, reçoivent ainsi un beau cadeau. Pour ceux qui ont acheté juste avant, c'est une autre affaire...

Cadeau fiscal

L'aide accordée se présente sous la forme d'un crédit d'impôt accordé sur cinq ou six années. Concrètement, ceux qui paient l'impôt sur le revenu bénéficieront d'une réduction de cet impôt et ceux qui ne sont pas imposables recevront un chèque du Trésor public.

Résidence principale. Le crédit d'impôt est réservé aux acquéreurs d'une résidence principale respectant les normes minimales de surface et d'habitabilité sans qu'il leur soit nécessaire d'être primo-accédants. Il peut s'agir d'un logement neuf - construit ou sur plan - ou ancien, ou encore de l'acquisition d'un terrain, suivie d'une construction.Cinq annuités. L'emprunt doit être souscrit auprès d'un établissement financier. Ouvrent droit au crédit d'impôt les intérêts payés au titre des cinq premières annuités de remboursement, chaque annuité d'intérêt étant calculée de mois à mois. Ceux qui ont emprunté en cours d'année pourront donc bénéficier de six crédits d'impôt consécutifs. En souscrivant un emprunt en février 2008, par exemple, un crédit sera accordé au titre de l'année 2008 pour les 10 mensualités versées à compter de mars. De 2009 à 2012 inclus, le crédit correspondra à 12 mensualités versées et pour l'année 2013, à 2 mensualités.

Logements acquis avant le 22 août

Malgré les déclarations répétées du Gouvernement selon lesquelles toutes les acquisitions réalisées à compter du 6 mai, date de l'élection présidentielle, pourraient bénéficier de l'avantage fiscal, l'examen des textes impose de rappeler qu'à ce jour la mesure ne concerne que les acquisitions faites à compter du 22 août 2007 (loi TEPA, art. 5).

Une instruction ministérielle pourrait rendre possible la volonté du Gouvernement d'accorder le crédit d'impôt pour les acquisitions signées (acte notarié) à compter du 6 mai. À l'heure où nous mettons sous presse, aucune instruction portant sur cette question n'a cependant été publiée. À suivre...

Double plafond. Les intérêts de ces cinq annuités sont retenus dans la limite d'un plafond annuel, variant en fonction de la taille de la famille. Le crédit d'impôt, initialement prévu à hauteur de 20 % des intérêts versés, a finalement été porté à 40 % pour la première annuité, puis à 20 % pour les quatre annuités suivantes.

Faites vos comptes

L'aide accordée n'est pas négligeable, mais les modalités de son versement (différé et fractionné) ne permettent pas d'en disposer au moment de la souscription du prêt.

Faire le plein du crédit d'impôt. Compte tenu des plafonds applicables, un couple avec deux enfants peut bénéficier d'un crédit d'impôt de 10 200 € maximum : 3 400 € au titre de la première annuité, puis 1 700 € les quatre annuités suivantes. Avec un emprunt de 250 000 € sur 15 ans à 4,65 %, il pourra faire le plein du crédit d'impôt et économiser ainsi l'équivalent de cinq mensualités de remboursement (chaque mensualité étant de 2 007 €, assurance de 0,36 % comprise). En revanche, s'il emprunte 150 000 € au même taux, il ne fera pas le plein : il bénéficiera d'un crédit d'impôt de 7 485 € seulement, représentant néanmoins plus de 6 mensualités (6 fois 1 204 €).

Pour un célibataire, un emprunt de 100 000 € sur 15 ans à 4,65 % donne droit à la quasi-totalité du crédit d'impôt (4 467 € au lieu de 4 500 €), correspondant à 5 mensualités et demie (802 € /mois).

En bénéficier dès que possible. Quitte à choisir, mieux vaut commencer à rembourser son prêt en début d'année : cela permet de déclarer une année entière d'intérêts et de bénéficier, l'année suivante, du maximum de crédit annuel. En revanche, commencer à rembourser son prêt en fin d'année ne permet de bénéficier l'année suivante que d'une partie du crédit d'impôt au titre de la première annuité, l'autre partie étant reportée sur l'année d'après.

Dans tous les cas, le premier crédit d'impôt est perçu plus d'un an après l'acte d'achat. Plutôt qu'une aide à l'accession à la propriété, il fait plutôt office d'aide à la consommation. Ce qui, à l'heure où le pouvoir d'achat s'effrite, n'a rien de désagréable.

Montant maximal du crédit d'impôt (en €)

Plafond annuel des intérêts Plafond du crédit d'impôt Crédit d'impôt maximal

1re annuité
4 annuités suivantes
Personne seule*
3 750
1 500
750
4 500
Couple soumis à imposition commune*
7 500
3 000
1 500
9 000
Personne handicapée seule
7 500
3 000
1 500
9 000
Couple soumis à imposition commune et dont l'un est handicapé
15 000
6 000
3 000
18 000
* Chaque personne à charge donne droit à une majoration de 500 €.

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