Copropriété : comment réussir son changement de syndic?

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Chaque année, environ 5 % des copropriétés changent de syndic. La démarche est longue et obéit à une procédure très encadrée. Le point sur les règles à respecter.

1Puis-je changer de syndic à n’importe quel moment?

Seules des négligences répétées, des malversations ou une inertie caractérisée (non-convocation de l’assemblée générale - AG -, non-application des résolutions votées ou encore défaut d’entretien des parties communes…) peuvent vous permettre de révoquer le syndic en cours de mandat. Cette solution est délicate à mettre en œuvre. S’il s’estime révoqué abusivement, le professionnel pourra, en effet, attaquer la copropriété en justice et obtenir des dommages et intérêts équivalents, par exemple, aux honoraires qu’il aurait perçus jusqu’à la fin de son mandat s’il l’avait mené à terme.

En général, une copropriété qui n’est pas satisfaite de son syndic ne renouvelle pas son mandat. Il suffit alors que, lors de l’assemblée générale, les copropriétaires s’opposent au renouvellement et élisent un autre syndic dont le mandat aura été annexé à la convocation.

2 La mise en concurrence de plusieurs syndics est-elle obligatoire?

La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) entend introduire davantage de transparence dans le choix du syndic. L’article 55-I-10 de cette loi impose, désormais, que «lorsque l’AG est appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, celle-ci est précédée d’une mise en concurrence de plusieurs contrats de syndic (…) effectuée par le conseil syndical». Même s’il ne présente qu’un seul contrat, le conseil syndical doit être en mesure de prouver qu’il en a étudié plusieurs (au moins deux ou trois). Bien sûr, cette disposition de la loi Alur n’empêche pas un copropriétaire qui le souhaite de faire inscrire à l’ordre du jour de la prochaine AG l’examen d’un contrat qu’il aurait lui-même fourni. Il doit faire sa demande par lettre recommandée avec accusé de réception en joignant le projet du contrat qu’il entend voir étudier, au moins trois mois avant la date de l’assemblée.

La loi Alur précise que le conseil syndical n’est pas tenu à cette mise en concurrence lorsque le marché local des syndics ne le permet pas, c’est-à-dire lorsqu’il y a peu de syndics ou qu’ils appartiennent tous au même groupe.

3 À quelle majorité vote-t-on la désignation d’un nouveau syndic?

La désignation ou le renouvellement du syndic requiert la majorité absolue de l’article 25 (majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires, y compris celles de ceux qui sont absents et non représentés) avec un possible second vote à la majorité de l’article 24 (majorité des voix des seuls copropriétaires présents ou représentés à l’AG). Si l’un des candidats obtient la majorité absolue des tantièmes (501/1 000), il est élu. Sinon, un second vote peut avoir lieu, dans la foulée, si l’un des candidats a obtenu au moins le tiers des tantièmes (333/1 000). Si ce n’est pas le cas, une seconde AG doit être convoquée dans un délai maximal de trois mois.

Vous avez donc intérêt à tenir l’assemblée initiale plusieurs semaines avant la fin du contrat de syndic afin de permettre l’éventuelle convocation d’une deuxième AG. Attention! Avant de procéder au second vote, chacune des candidatures doit avoir été soumise à un premier vote. Ceci afin d’éviter que le syndic en place, n’ayant pas obtenu la majorité absolue mais au moins un tiers des tantièmes, ne fasse immédiatement revoter le renouvellement de son mandat à la majorité simple au lieu de procéder au vote d’un concurrent à la majorité absolue. Soyez vigilant!

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