Copropriétaires, ce qui pourrait changer

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Le volet copropriété du projet de loi Duflot est passé inaperçu. Il risque d'alourdir les frais payés par les copropriétaires. Avec Le Particulier.

C'est l'un des volets de la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) dont on a peu parlé. Il prévoit de modifier les règles de gestion des copropriétés.

? Un compte séparé obligatoire

La loi du 10 juillet 1965 imposait aux syndics d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires, mais il était possible d'y déroger par un vote en assemblée générale (AG). Les sommes versées au crédit de chaque copropriété alimentaient alors un compte commun à l'ensemble des immeubles gérés par le syndic.

Si l'article de la loi Alur est voté en l'état, le compte séparé deviendra la règle, sans échappatoire possible. «Le compte bancaire séparé garantit la transparence financière et préserve les intérêts des copropriétaires en cas de difficultés financières du syndic» relève l'Association des responsables de copropriétés (ARC). Revers de la médaille, la gestion d'un tel compte engendre un surcoût. «La tenue d'un compte séparé par le syndic revient en moyenne à 500 ¤ par an. Une somme à laquelle viennent s'ajouter les frais de gestion pris par la banque», avertit François Davy, président de Foncia.

? Des contrats de syndic plus étoffés et plus transparents

L'arrêté Novelli du 19 mars 2010 impose aux syndics d'inclure 43 tâches de gestion courante (la convocation et la tenue de l'assemblée générale, la conservation des archives, etc.) dans leur forfait de base. Les prestations dites «particulières» ne figurant pas dans l'arrêté peuvent être facturées à part. D'où des abus auxquels la loi Alur entend mettre un terme. «Le principe va être inversé. Un décret listera les prestations particulières et tout ce qui n'y figurera pas devra être inclus dans le forfait de base», explique Rachid Laaraj, fondateur de la société Syneval, courtier en syndic. Après la réforme, ce forfait de base devrait comporter bien plus de tâches qu'aujourd'hui, ce qui pourrait renchérir son coût. Selon Bruno Dhont, directeur de l'ARC, cela ne sera pas forcément une mauvaise affaire pour les copropriétés. «Aujourd'hui, pour 150 ¤ d'honoraires votés, on en paie souvent le double à cause des prestations particulières. Demain, il y aura peut-être 250 ¤ votés, mais il n'y aura plus de mauvaises surprises», explique-t-il.

? Mise en place obligatoire d'un fonds de travaux

Afin d'anticiper et de faciliter la réalisation de gros travaux, le législateur pourrait obliger les copropriétés de plus de 50 lots à mettre en place un «fonds de travaux». Le montant minimal de cette cotisation annuelle serait fixé à 5 % du budget prévisionnel de la copropriété.

? Vers une immatriculation des copropriétés

Les syndics devront, lors de cette immatriculation, puis annuellement, transmettre les documents comptables et un certain nombre d'informations (taux d'impayés et de participation aux AG, mode de chauffage, etc.). Usine à gaz, «Big Brother» ou encore mainmise de l'Etat sur les copropriétés: cette mesure fait l'unanimité contre elle. A tel point que certains se demandent même si elle sera adoptée. «Cette immatriculation n'est pas acquise: je ne crois pas au vote du texte en l'état. Je fais confiance à la lucidité des dirigeants de notre pays», espère Bruno Dhont. Sera-t-il entendu?

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