Comprendre la répartition des charges entre copropriétaires

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Dans la vie collective, il est souvent difficile d'accepter de payer pour des charges qui ne nous profitent pas directement. La copropriété en fait partie. Pourtant, il faut savoir que la répartition des charges obéit à des règles strictes, bien qu'il soit possible de demander leur modification.

Copropriété et répartition des charges
Copropriété et répartition des charges

Les deux types de charges

On distingue deux types de charges concernant la copropriété : les charges générales et les charges spéciales.
Les charges générales concernent la vie courante, l'entretien de la communauté. Elles concernent des services dont tout le monde va profiter. On y intègre donc notamment :

  • - Le ravalement, les travaux sur les canalisations, etc. ;
  • - Les frais d'administration, qui comprennent entre autres les honoraires du syndic, les frais d'assurance et de procédure, etc. ;
  • - L'entretien, qui se distingue du ravalement. Il comprend par exemple le salaire des personnes chargées du nettoyage ou de l'entretien des espaces verts.

Les charges spéciales sont d'une nature différente : ils ne concernent que certaines personnes, qui profiteront de commodités pour lesquels ils paient.
Ils peuvent intégrer nombre d'éléments différents, en fonction de ce que la copropriété accepte d'installer : de l'interphone à l'antenne de télévision, en passant par la climatisation.

Comment répartir tous ces frais ?

Les charges générales profitant à tous, les frais sont répartis entre tous les copropriétaires, en fonction de leur quote-part. En d'autres termes, cela tient compte de la valeur relative du lot du copropriétaire au sein de la communauté.
Les charges spéciales (que l'on peut aussi appeler « charges de services et équipements ») dépendent, pour leur part de l'utilisation potentielle de chaque utilisateur.
Un exemple souvent cité pour illustrer cette participation est celui de l'ascenseur. Imaginons un immeuble de 6 étages pourvu d'un ascenseur. La personne installée au dernier étage paiera une partie importante des frais, puisqu'elle a besoin de cette installation. À l'inverse, la personne au rez-de-chaussée n'en paiera pas, puisqu'elle n'en a pas l'utilité.
Dans les faits, les charges sont calculées de façon précise, en tenant compte de nombre de paramètres (dans le cas de l'ascenseur, l'étage sera logiquement le plus important). Un cas particulier est celui de l'eau, car il y a une multitude de situations possibles : compteurs individuels ou collectifs, production individuelle ou collective, etc.

Une provision recommandée ?

L'assemblée générale détermine le montant et la périodicité des provisions prélevées. En tant que participant, vous avez votre mot à dire sur le sujet. La loi suggère une provision trimestrielle.
Dans tous les cas, le plus important dans le paiement des charges est de savoir gérer les litiges. Si vous vous estimez lésé, commencez par en parler en assemblée générale. Dans certains cas, une contestation peut se terminer devant le tribunal de grande instance (TGI).

Trucs et astuces

Avant de vous lancer dans l'aventure de la copropriété, renseignez-vous autant que possible sur le fonctionnement de la communauté. Depuis 2014, il est obligatoire de vous fournir une notice vous expliquant l'ensemble des règles de vie et de provision des charges.

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