Commerces : Prime or not to prime ?

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L’évolution du prix des SCPI 2013 souligne une belle résistance. Au bout du compte, ce sont 60 SCPI sur 79 qui en 2013 ont vu leur prix rester stable ou augmenter (hors SCPI d’immobilier résidentiel). Après la bonne tenue des dividendes, c'est encore une surprise qui souligne le caractère « valeur refuge » du secteur.

Selon le dirigeant de la société de conseil en urbanisme et immobilier commercial Convergences-CVL, les investisseurs s'arrachent au prix fort les emplacements « prime »  à Paris comme en régions. La raison ? Celle de leurs sécurités locatives. Pour les investissements « prime », la qualité de l’occupant a une importance relative : la valeur de l’immobilier suffit souvent à sécuriser l’investissement. Mais plus on s’éloigne d'un emplacement « prime », plus la valeur dépend de l’exploitant. Et si une enseigne installée dans un lieu quelconque vient à quitter son local, c’est sans doute que la zone a  probablement perdu de son efficacité commerciale : l'actif est dès lors difficile à louer. Sa valeur baissera.

Conscients de cette dualité immobilier / exploitation, la plupart des gestionnaires de fonds d’investissement sélectionnent leurs actifs suivant des critères également commerciaux. À y regarder de près toutefois, ces critères s’appuient souvent sur des idées en vogue, comme « le low cost ou les nouvelles tendances de la consommation … ». Vagues, ces notions renvoient pourtant à des réalités diverses. Elles ne sauraient constituer une stratégie. « Et les portefeuilles créés sur de telles bases risquent de n’être qu’un assemblage hétéroclite ».

Aux idées toutes faites ou énoncées sur des faits ponctuels, Jérôme le Grelle estime qu'il faut préférer « une vraie analyse des perspectives de croissance des marchés de consommation mais aussi, et surtout, celle de la solidité et du dynamisme du commerçant et de son secteur d’activité ». Cibler certaines activités ou acquérir un portefeuille d'enseignes est une bonne approche, à condition de comprendre les stratégies d’implantation et de vérifier la qualité des réseaux et de chaque magasin.

L'enseigne cherche à développer son réseau et l’investisseur son portefeuille. L’une souhaite pouvoir bouger pour un meilleur emplacement, l’autre veut anticiper les mouvements sécuriser ses résultats. Dans tous les cas, enseignes et investisseurs «  gagneraient à mieux se connaître pour mieux travailler ensemble ». Et pourquoi pas imaginer « une stratégie partenariale de développement qui permet de limiter et lisser les effets des périodes de vacance » ?

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