Comment s'affranchir de l'encadrement des loyers ?

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La fixation des loyers d’habitation est de plus en plus réglementée. Entre la mise en place d’un encadrement dans les zones tendues et celle d’un plafonnement à Paris, le législateur a progressivement restreint la liberté des bailleurs. Il leur reste, néanmoins, une marge de manœuvre.

En quoi consiste l’encadrement des loyers?

Depuis le 1er août 2012, les loyers des logements de 1 287  communes dans lesquelles la demande locative excède l’offre sont soumis à un encadrement. Concrètement, le bailleur n’a plus le droit de profiter d’un changement de locataire pour augmenter le loyer. Désormais, le montant réclamé au nouvel occupant ne peut pas excéder celui du locataire sortant, éventuellement majoré de l’indice de référence des loyers (IRL).

Ce dispositif d’encadrement concerne les logements vides et meublés du secteur privé. Seuls les biens faisant l’objet d’une première location ou vacants depuis plus de 18 mois y échappent. Il est aussi possible de s’affranchir - en totalité ou en partie - de l’encadrement dans deux cas. D’une part, lorsque les parties communes ou privatives ont fait l’objet de travaux d’amélioration (création d’une salle de bains ou installation d’un ascenseur, par exemple). La revalorisation applicable dépend du montant des travaux réalisés. Le loyer peut même être librement fixé lorsque les travaux représentent au moins un an de loyer! Et, d’autre part, lorsque le loyer est manifestement sous-évalué par rapport à ceux pratiqués pour des logements semblables situés dans le même secteur. Dans ce cas, la revalorisation possible diffère selon que des travaux ont été, ou non, réalisés. Elle est limitée à 15 % du coût total des travaux ou alors à la moitié de la différence entre le loyer pratiqué et le loyer moyen relevé dans le voisinage.

À Paris, les loyers sont encadrés mais aussi plafonnés. Concrètement, les propriétaires parisiens sont tenus de respecter un loyer de référence fixé en fonction de quatre critères: nature de la location (vide ou meublée), quartier, taille du logement et date de construction de l’immeuble. Ils peuvent s’en affranchir dans la limite de 20 % à la hausse et de 30 % à la baisse ; on parle de loyers de référence «majorés» et «minorés». Tous les loyers de références sont disponibles sur le siteencadrementdesloyers.gouv.fr.

»» Lire aussi: Encadrement des loyers: un site vous dévoile si vous payez un loyer trop élevé

Le plafonnement vise l’ensemble des baux (nouvelle location ou relocation) conclus à compter du 1er août 2015. Mais il s’applique aussi aux baux en cours, renouvelés depuis cette date. Cinq mois avant l’échéance du contrat de bail, le locataire peut, en effet, faire une demande en diminution du loyer si celui-ci excède le loyer de référence majoré. De son côté, le bailleur peut, six mois avant la fin du bail, proposer une augmentation à son locataire lorsque le loyer pratiqué est inférieur au loyer de référence minoré.

À noter: le plafonnement ne concerne, pour le moment, que Paris intra-muros. Il pourrait être prochainement étendu à sa proche banlieue et à certaines villes de province comme Lille ou Grenoble…

Un bailleur peut demander un «complément de loyer» (en pratique, cela revient à s’affranchir du loyer de référence majoré) lorsque le logement présente des caractéristiques de confort et de localisation le justifiant. Malheureusement, le législateur est resté vague sur ces caractéristiques. Tout au plus, sait-on que le déplafonnement ne peut pas être motivé par l’un des éléments ayant servi à déterminer le loyer de référence (le quartier ou l’âge de l’immeuble, notamment) ni par un équipement dont le coût de fonctionnement est récupérable par le bailleur au titre des charges locatives (par exemple, un ascenseur, un gardien ou une piscine). D’après notre enquête, il apparaît qu’un logement avec une vaste terrasse, une vue sur un monument, la jouissance d’un jardin ou encore une maison individuelle sont autant d’éléments susceptibles de motiver un déplafonnement. Ce n’est pas le cas, en revanche, d’un étroit balcon filant, d’une mezzanine non habitable ou encore de grands placards. Quant au parking, le flou demeure: tout dépendrait du quartier et de l’immeuble dans lequel il est situé…

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  • sibile il y a 2 semaines

    en vendant ses biens locatifs quand on en a