Comment réviser le loyer d'un bien donné en location?

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Le loyer d'un bail peut être révisé chaque année en fonction d'un indice dé­terminé à l'avance. Le choix de cet indice est important, car il détermine les évolutions futures du loyer. Avec le Particulier .

Le loyer d'un bail d'habitation ou d'un bail commercial peut être révisé automati­quement chaque année, à une date prévue dans le bail ou à la date anniversaire du contrat, en fonction d'un indice dé­terminé à l'avance. Le choix de cet indice est important, car il détermine les évolutions futures du loyer que vous per­cevrez.

1. Peut-on choisir n'importe quel indice de révision?

Le choix de l'indice diffère selon le type de bail. Ainsi, pour les baux d'habitation nue et pour les logements meublés constituant la résidence principale du locataire, l'augmentation de loyer ne peut pas dépasser la variation sur un an de l'indice de référence des loyers (IRL).

Fondé sur l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyer, cet indice est ­publié par l'Insee tous les trimestres.

Lorsqu'il s'agit d'un logement meublé ne constituant pas la résidence principale du locataire, vous avez le choix entre l'IRL et l'indice du coût de la construction (ICC), un indice qui a connu toutefois des ­variations très importantes au cours des cinq dernières années.

Pour les activités commer­ciales et artisanales, vous devrez appliquer l'ICC ou l'indice des loyers commerciaux (ILC).

Mais les activités industrielles, libérales, de bureaux et d'entrepôts, étant exclues de son champ d'application, le législateur a récemment créé, pour ces dernières, l'indice des loyers d'activité tertiaire (Ilat). Le décret n° 2011-2028 du 29 décembre 2011 vient d'en fixer les règles de composition et de calcul.

2. Comment rédiger la clause d'indexation?

Quel que soit le type de bien loué, vous devrez prévoir expressément, dans le contrat, une clause d'indexation automatique du montant du loyer. À défaut, vous ne pourrez pas augmenter son montant.

La clause doit préciser l'indice de référence choisi, la date à laquelle l'indexation sera appliquée, sa périodicité et son mode de calcul. Vous avez même tout intérêt à prévoir que l'indexation ne s'appliquera qu'en cas de variation de l'indice à la hausse. Pour les baux commerciaux, la clause d'échelle mobile doit prévoir une indexation à la hausse comme à la baisse. Et si celle-ci dépasse les 25 %, dans un sens ou dans l'autre, le locataire ou le bailleur peut demander en justice une révision du loyer.

3. Comment appliquer l'indice?

C'est au bailleur qu'il revient de calculer le nouveau montant du loyer et de prévenir son locataire de la hausse. Pour appliquer l'indexation, vous avez besoin du montant du loyer hors charges, du nouvel indice de référence et de l'indice précédent (publiés par l'Insee tous les trimestres). Le nouveau loyer est obtenu en appliquant la formule suivante: [(loyer x nouvel indice)/ancien indice].

Prenons l'exemple d'un bail d'habitation nu conclu en janvier 2011, pour un loyer de 800 ¤ hors charge, avec comme indice de référence l'IRL du 3e trimestre 2010 (118,70). En janvier 2012, le loyer est révisé sur la base de l'IRL du 3e trimestre 2011 (120,95). Il s'élève désormais à 815,16 ¤ (800 ¤ × 120,95/118,70). Si vous avez oublié d'appliquer l'indice, un rattrapage est possible, mais l'action en paiement se prescrivant par cinq ans, vous ne pourrez réclamer à votre locataire qu'un rattrapage des cinq dernières années.

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