Comment réussir un investissement immobilier «Pinel» ?

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FOCUS - Par rapport au régime Duflot, le dispositif Pinel a gagné en souplesse. Désormais, l’engagement locatif est modulable sur 6, 9 ou 12 ans et la réduction d’impôt peut atteindre jusqu’à 63 000 euros.

L’avantage fiscal ne doit pas faire oublier les règles élémentaires de prudence. Avant d’investir, de multiples critères doivent être pris en compte: potentiel locatif de la commune, emplacement du programme, ou encore niveau de loyer escompté... Voici trois points très utiles.

• Tous les logements sont-ils éligibles en Pinel?

Non, loin de là! Peuvent bénéficier du dispositif Pinel les logements que vous faites construire ou que vous achetez neuf. Vous pouvez aussi bénéficier de la réduction d’impôt en acquérant un bien vétuste à réhabiliter ou des locaux (d’anciens bureaux, par exemple) à transformer en habitation. Les logements doivent, par ailleurs, répondre à des critères de performance énergétique: dans le neuf, la RT 2012 ou le label bâtiment basse consommation (BBC) 2005 et, dans l’ancien, les labels BBC rénovation ou HPE rénovation dans l’ancien.

Enfin, le bien doit être situé dans une zone éligible au régime Pinel. Les communes des zones où la demande locative excède l’offre (zones A, Abis et B1) sont, d’emblée, éligibles. Celles de zone B2 le sont sous réserve d’un agrément préfectoral et celles de zone C sont exclues. La répartition des communes entre les différentes zones figure dans un arrêté du 1er aout 2014, modifié par un arrêté du 30 septembre 2014. Avant de vous engager, vérifiez la zone dans laquelle se situe le bien. De celle-ci dépendent, en effet, l’éligibilité au dispositif et le plafond de loyer que vous devrez respecter!

• Comment bien évaluer le montant du loyer

Le dispositif Pinel a pour objectif d’encourager la construction de logements accessibles aux classes moyennes dans les zones où la demande locative excède l’offre. Par conséquent, le législateur a décider de plafonner les loyers. Ces plafonds dépendent de la localisation du bien. Par exemple, en 2016, les loyers ne peuvent pas excéder 16,83 €/m² et par mois à Paris et dans les commune limitrophes, 12,50 €/m² dans des métropoles régionales comme Bordeaux, Lille, Lyon ou Marseille et 10,07 €/m² dans des villes de province de taille moyenne comme Caen ou Rouen. Ces plafonds doivent être multipliés par la surface habitable du bien, majorée de la moitié de la surface des annexes (balcons, caves, vérandas…).

Pour ne pas pénaliser les propriétaires de petites surfaces, la loi Pinel a prévu l’application d’un coefficient qui permet de majorer le prix au mètre carré des logements de petite taille et de minorer les loyers des grandes surfaces. La formule appliquée est la suivante: plafond de loyer x [0,7 + 19/superficie du logement], le coefficient multiplicateur étant plafonné à 1,2. Avec ce mécanisme, les maxima de loyers des logements de moins de 38 m² habitables sont majorés de 20 %, et ceux des biens mesurant de 38 à 45 m², de 10 %. Au-delà de 63 m², les plafonds sont, en revanche, minorés…

• Comment sécuriser votre opération locative?

Commencez par vérifier que les ressources de votre locataire respectent bien les plafonds imposés par le législateur. A défaut, vous perdriez l’accès à la réduction d’impôt. Ensuite, pour limiter la vacance locative, renseignez-vous sur le dynamisme économique de la commune dans laquelle vous pensez investir. Evolution de la population, revenus des ménages, taux de chômage, nombre et taille des entreprises: vous trouverez toutes ces informations sur le site de l’Insee. Regardez également l’état de la demande locative pour les différentes typologies de biens. Inutile, en effet, d’investir dans un studio si l’offre est pléthorique! Une recherche sur les portails internet devrait vous permettre d’appréhender le marché local. En principe, les professionnels conseillent de privilégier les deux et trois pièces.

Ensuite, examinez soigneusement l’emplacement du programme dans la commune: la proximité des transports, des commerces, des écoles et des lieux culturels est particulièrement appréciée. Enfin, si vous achetez sur plan, n’hésitez pas à demander au promoteur des modifications qui valoriseront le bien aux yeux des candidats locataires: parquet dans toutes les pièces, carrelage sur toute la hauteur des murs dans les sanitaires et cuisine équipée. En respectant ces conseils, vous pourrez pérenniser le rendement de votre opération Pinel, estimé entre 4 et 6 % brut suivant la localisation de l’opération…

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