Comment renégocier son crédit immobilier

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Les taux proposés par les banques sont encore bas. Tous ceux qui ne l'ont pas fait l'année dernière peuvent donc réfléchir à renégocier leur prêt. Quelques pistes pour s'assurer que l'opération est rentable.

Au cours de l'année 2010, les taux de crédit proposés par les banques sont revenus à 3,30 %, leur niveau le plus bas depuis 65 ans. De très nombreux emprunteurs dont les conditions d'emprunt étaient moins avantageuses en ont profité pour renégocier leur prêt. L'année dernière, au mois d'octobre, les dossiers de demande de renégociation de crédit représentaient jusqu'à 50 % de l'activité de certains courtiers comme MeilleursTaux et Empruntis.

S'ils sont un peu remontés début 2011, les taux pratiqués par les établissements bancaires restent encore avantageux en cette fin d'année. Aux alentours de 4 % à 4,20 % pour un emprunt sur 20 ans, ils sont très inférieurs à ceux contractés par les emprunteurs en 2008 qui dépassaient allégrement les 5 %. Les retardataires peuvent-ils encore dès lors, tenter une renégociation? Les avis des courtiers sont partagés. Prudents, ils rappellent les conditions fondamentales à remplir pour que l'opération soit rentable. En 2010, une renégociation permettait en moyenne d'économiser 25.000 euros sur son prêt.

Un écart d'au moins un point

«Renégocier son taux de crédit revient à souscrire un nouveau prêt. Il faut donc reprendre toutes les démarches et faire réétudier tout le dossier», explique Sandrine Allonier, directrice des études économiques chez MeilleursTaux. L'opération est généralement assez rapide, et ne prend qu'un mois à un mois et demi. Elle a en revanche un coût: celui des indemnités pour remboursement anticipé qui est fixé à 3 % du capital restant dû, dans la limite d'un montant équivalent à 6 mois d'intérêt. «Assez ouvertes en 2010, les banques sont aujourd'hui très réticentes à discuter cette somme», précise-t-elle. Pour que la renégociation du taux soit rentable, ces frais doivent être compensés. Pour cela, les courtiers recommandent de ne pas se lancer dans l'opération si la différence entre le taux proposé - pour la même durée - n'est pas inférieur d'au moins un point à celui du crédit en cours. Bien penser par ailleurs à faire réviser l'assurance emprunteur. «La loi Lagarde permet aujourd'hui de faire appel à des organismes extérieurs à la banque qui prête», rappelle Maël Bernier d'Empruntis, qui précise cependant que depuis 3 à 4 mois, les banques sont beaucoup moins souples sur le sujet et que le client n'a souvent pas le choix.

Être dans le premier tiers de son prêt

Le second facteur important est la durée du prêt restant à rembourser. Les courtiers estiment qu'il faut être dans le premier tiers de remboursement pour que la renégociation soit intéressante. «Les premières années sont celles durant lesquelles on paie les intérêts de l'emprunt. S'il y a renégociation, et donc souscription d'un nouveau crédit, il faut être conscient qu'on repart de zéro pour de nouveau passer plusieurs années à rembourser des intérêts avant de payer le bien lui même» affirme Sandrine Allonier. Pour elle, seules les personnes qui ont contracté leur prêt entre septembre 2008 et mars 2009 peuvent en tirer un bénéfice. «Il faut aussi être sûr qu'on ne va pas revendre le logement dans les 4 à 5 prochaines années» ajoute Philippe Taboret directeur général adjoint de Cafpi.

Échange taux variable contre taux fixe

Pour Jérôme Robin, président fondateur de VousFinancer.com, il est déjà trop tard pour envisager de troquer un taux fixe contre un autre taux fixe. Il estime en revanche que les particuliers qui ont signé il y a quelques années pour un taux variable non plafonné, seraient bien inspirés de revoir leur contrat. «Cela ne représente que 5 à 10 % des emprunteurs mais ce sont ceux dont les revenus sont aussi les plus faibles et qui ont le plus à craindre d'un retour à la hausse des taux car ils auront des difficultés à assumer les mensualités», assure-t-il. Les taux variables sont généralement inférieurs à 3%, mais non plafonnés, ils peuvent atteindre des niveaux beaucoup plus élevés. Jérôme Robin conseille donc d'essayer de transformer ce taux variable en taux fixe, ou de négocier un plafonnement du taux, pour se prémunir contre les aléas du marché. «Tant que les taux sont bas, les particuliers ne pensent pas à sécuriser leur situation, mais il y a un vrai risque», poursuit le courtier.

Priorité au refinancement

Quant aux banques, si elles n'ont pas cessé de prêter, elles sont devenues plus exigeantes, et les négociations sont donc plus difficiles. «Le crédit reste toujours le meilleur moyen de recruter de nouveaux clients, mais certains établissement n'octroient plus de crédit à long terme», explique Philippe Taboret. Avec les nouvelles normes Bâle III, qui obligent les établissements bancaires à détenir davantage de liquidités, les banques sont aujourd'hui davantage concentrées sur la reconstitution de leur fonds propres que sur la création d'offres de prêt attractives. La récente décision de la Banque centrale européenne (BCE) d'abaisser ses taux d'un quart de point, est d'ailleurs restée sans effet sur le coût du crédit pour les particuliers.

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