Comment rendre la politique du logement plus efficace en France

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L’Institut Montaigne, qui vient de publier une étude sur la politique du logement, dit vouloir faire sauter les verrous. État des lieux de ce qui manque pour que les milliards d’euros investis chaque année soient plus efficaces.

C’est d’abord un état des lieux. L’Institut Montaigne vient d’apporter sa pierre aux réflexions sur la politique du logement en France. Le think tank fondé par Claude Bébéar publie ce matin une étude sur le sujet. Elle tord d’abord le cou à quelques idées reçues.

La première surprise? «Le parc social, qui représente en moyenne 11% du parc total de logements en Europe, s’élève à 16% en France, soit un des taux les plus élevés de l’Union européenne», explique l’étude. Autre surprise: la France ne fait pas partie des pays européens qui construisent le moins. «La France se caractérise par un stock de logements important, elle compte 509 logements pour 1000 habitants contre 539 en Espagne, 516 en Allemagne, 449 aux Pays-Bas, 436 au Royaume-Uni et 433 en Italie. La France fait partie des pays où on construit le plus avec 5 logements construits en 2013 pour 1000 habitants contre 3 en Allemagne». Troisième idée fausse: les Français seraient les Européens qui consacrent la plus grande part de leurs ressources à leur logement.

Enfin, l’institut Montaigne explique qu’il ne suffit pas de taxer les logements vacants pour libérer de nouvelles habitations. Pourquoi? Parce que les logements vacants ne se trouvent pas là où sont les besoins. Et parce que beaucoup ne trouvent pas preneurs ou sont en attente du règlement d’une succession par exemple. Il ne faut pas confondre logements vacants et logements disponibles. «S’il peut exister une vacance correspondant à un désintérêt économique ou liée à la crainte d’un propriétaire de devoir faire face à des impayés de son locataire, ce type de vacance ne peut être que résiduel» explique l’institut. Il coupe ainsi l’herbe sous le pied à ceux qui penseraient qu’il suffit de taxer les propriétaires pour résoudre d’un coup de baguette magique tous les problèmes. «C’est d’ailleurs ce qui explique que les recettes de la taxe sur les logements vacants instaurée en 1998 et modifiée depuis à plusieurs reprises et par différentes majorités, demeurent marginales (moins de 20M€ par an)» ajoute l’étude.

Donner plus de souplesse

Le logement fait l’objet d’une intervention publique importante. Le secteur a reçu 41 milliards d’euros d’aides en 2013, ce qui représente près de 2% du PIB, mais les résultats ne sont «pas à la hauteur des moyens mis en oeuvre» estime l’institut Montaigne.

Surtout, la politique conduite a «un coût peu soutenable à terme» pour les finances publiques. Et elle entraîne «une prolifération de contraintes juridiques et normatives et une hausse de la fiscalité». La fiscalité immobilière est très lourde, en 2013 les prélèvements relatifs au logements se sont élevés à 63 milliards d’euros, soit 17% de plus qu’en 2009.

Rééquilibrer les rapports locataires propriétaires

L’étude dénonce le fait que, depuis les lois de décentralisation de 1982, l’essentiel du pouvoir d’urbanisme, dont la délivrance des permis de construire, soit du ressort des maires. Elle déplore aussi le fait que les rapports locataires propriétaires soient aussi déséquilibrés et rappelle un chiffre frappant: le parc locatif privé qui représente 20% des logements est détenu à 95% par des particuliers. «Or, les mesures d’encadrement des baux, sans cesse renforcées, très contraignantes, peuvent s’avérer dissuasives: encadrement des loyers, complexité et longueur du recouvrement des impayés...».

Autres chiffres qui illustre la folie des normes dont semble avoir été saisi notre pays. «On rencensait en 2014 plus de 1000 articles réglementant la construction répartis dans 11 codes différents auxquels s’ajoutent une quinzaine de lois ou décrets non codifiés. On comptabilise aujourd’hui près de 4 000 normes dans le secteur de la construction».

L’étude plaide aussi pour une rationalisation des aides au logement. Elle rappelle notamment que les aides personnelles au logement ont représenté 16,5 Mds€ en 2013 et ont fortement augmenté depuis leur ouverture aux étudiants (+ 40 % entre 1990 et 1994). L’institut Montaigne estime que les dispositifs fiscaux d’aide à l’accession à la propriété doivent être davantage ciblés et que les aides à la rénovation énergétique des bâtiments, sont aujourd’hui coûteuses, complexes, peu lisibles et entraînent des effets d’aubaine.

Pour être plus efficace, la politique du logement devrait selon le think tank moins réglementer et moins taxer. Ilfait 20 propositions pour y parvenir afin notamment d’assouplir et de stabiliser les règles sur le marché locatif, de faciliter les mobilités résidentielles et de fludifier les parcours entre le parc locatif social et le parc privé.

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