Comment ramener les prix de l'immobilier à la raison

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Le Conseil d'analyse économique, dépendant de Matignon, préconise de favoriser l'offre de logement et d'arrêter de soutenir la demande par des aides fiscales qui ne font qu'alimenter les hausses de prix.

Il serait préférable d'encourager les propriétaires à vendre leurs biens au lieu de taxer de 5% les transactions immobilières comme c'est le cas actuellement. C'est l'une des mesures chocs que recommande le Conseil d'analyse économique (CAE), le think tank chargé de conseiller le gouvernement en matière de politique économique.

Le CAE estime en effet qu'il serait judicieux «de supprimer graduellement les droits de mutation à titre onéreux», qui représentent aujourd'hui 5,09% des prix de ventes de l'immobilier ancien, de façon à fluidifier le marché. Et ce manque à gagner pour les collectivités locales, qui en tirent bon an mal an 9 milliards d'euros, serait remplacé par une taxe foncière annuelle, de 0,2% sur la valeur des biens immobiliers, laquelle s'ajouterait donc à la taxe foncière existante, d'environ 0,3%.

En France tout se termine par des jeux d'accordéons sur la fiscalité dira-t-on. Mais c'est qu'il y a péril en la demeure. Le CAE s'est saisi d'un problème dont personne ne conteste aujourd'hui la pertinence, à savoir la cherté des prix de la pierre. Ils ont pratiquement triplé à Paris depuis 1997.

L'offre est restée bridée

La France constitue une sorte d'exception par rapport à ses voisins européens. Contrairement à l'Espagne ou l'Irlande, dont la bulle immobilière a éclaté en 2007-2008, tout comme aux États-Unis, les prix ont certes légèrement reculé dans l'Hexagone, mais pour reprendre de plus belle à partir de 2009.

«De 2009 à 2012, le logement a été considéré comme une valeur refuge à cause de la crise», considère le CAE, qui confirme ainsi l'appétence traditionnelle des Français pour la pierre.

L'envolée des prix depuis quinze ans s'explique à la fois par la démographie, l'augmentation du nombre de ménages au rythme de 300.000 l'an (les familles se fractionnent de plus en plus), mais aussi par la demande étrangère à Paris ou sur la Côte d'Azur. À quoi s'ajoute la progression rapide du coût de la construction, qui a augmenté de 48% entre 2000 et 2011, au lieu de 23% seulement en Allemagne.

Mais le plus grave est que les politiques de soutien des pouvoirs publics, comme les prêts à taux zéro ou les déductions fiscales, ont dopé la demande et exacerbé les hausses de prix. Aurait-on voulu jeter de l'huile sur le feu, on n'aurait pas procédé autrement. Les crédits bon marché et à maturités de plus en plus longues, au delà de vingt ans, ont exercé des effets tout aussi pervers sur la demande.

Car en même temps l'offre est restée bridée, pour des raisons parfaitement identifiées, comme l'insuffisance de terrains dans les grandes villes et surtout en Ile-de-France, et plus généralement la mauvaise gestion du foncier. Sans compter le pullulement des normes administratives, qui alourdissent les coûts de la construction pour les maîtres d'ouvrage.

«Moderniser notre fiscalité pour favoriser la mobilité»

De ce constat le CAE préconise une révolution copernicienne dans la politique du logement. Y compris dans le nouveau dispositif d'aides fiscales aux investisseurs bailleurs, le «Duflot» qui a pris le relais du «Scellier», et qui devrait faire l'objet d'un audit, est-il recommandé.

Le CAE propose un triptyque consistant à «stimuler l'offre (ce qui ne coûte rien aux finances publiques); à arrêter de soutenir la demande à travers des politiques inflationnistes trop facilement capturées par les offreurs (gain pour les finances publiques); à moderniser notre fiscalité pour favoriser la mobilité et inciter les communes à libérer du foncier (neutre pour les finances publiques», selon Alain Trannoy et Étienne Wasmer, les deux auteurs du rapport. Au total il en résulterait une économie annuelle nette de 4 milliards d'euros pour le budget de l'État.

Parmi les onze remèdes suggérés, nombre d'entre eux ne présentent aucun coût financier dans la mesure où il s'agit de simples nettoyages des réglementations administratives. Tel le décloisonnement des structures d'aménagement en Ile-de-France, qui aurait tout à gagner à ce que Paris et les trois départements de la petite couronne travaillent ensemble. Avec cette mesure symbolique de recouvrir le périphérique pour faire sortir Paris de ses mûrs (le prix du m2 augmente 3000 euros dès qu'on franchit les boulevards des Maréchaux).

Et pour rendre le marché plus transparent, on retiendra cette proposition demandant de publier les décrets d'application de la loi du 28 mars 2011 faisant obligation aux notaires de publier les valeurs foncières. Car le bon fonctionnement d'un marché passe d'abord par une bonne information de ses acteurs.

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  • bignou56 le vendredi 1 mar 2013 à 10:36

    @titi18 : tu viens de donner des raisons qui poussent à ne pas acheter un bien : je cite : "Par ailleurs même en ce moment les matériaux, les équipements, la main d'oeuvre et les taxes ne cessent d'augmenter d'années en années".

  • bignou56 le vendredi 1 mar 2013 à 10:34

    @M4369955 : tu dis que ce ne sont pas les primo-accédants qui font le marché et qu'il y a une grosse baisse des ventes.Ben,si grosse baisse des ventes,baisse des prix donc,non?

  • mfouche2 le jeudi 28 fév 2013 à 09:20

    divorces, séparations, décès et règlements des successions, mutations et mobilités, agrandissement des familles, autant de raisons pour vendre obligatoirement. Ce n'est qu'une question de temps , les prix vont baisser, car il n'y a plus d'acheteurs aux prix actuels ( ils ont compris ) et plus la baisse sera retardée plus elle sera forte. Du reste dans nombre de régions les stocks de biens à vendre sont au plus haut, et les prix ont commencé à baisser sensiblement parfois

  • titi18 le mercredi 27 fév 2013 à 22:00

    si on n'est pas vendeur de son propre bien pour acheter plus grand, aucun intérêt à vendre. Les prix vont forcément augmenter. Il faut se rappeler en 97 lorsque le marché était morose. Depuis cette date les prix ont été multipliés par 2 ou 3 selon les localités. Par ailleurs même en ce moment les matériaux, les équipements, la main d'oeuvre et les taxes ne cessent d'augmenter d'années en années. Il faut bien amortir toutes ces dépenses.

  • M4369955 le mercredi 27 fév 2013 à 15:57

    Erreur bignou56 ce ne sont pas les primos accédants qui font le marché en ce moment !!!C'est pourquoi il ya grosse baisse des ventes mais trés peu des prix !

  • M1945416 le mercredi 27 fév 2013 à 13:30

    de toute manière , il faut se loger, alors on peut attendre et payer un loyer, ou acheter, mais dans ce cas pourquoi acheter , si le bien n'aura plus la même valeur par la suite?

  • M4369955 le mercredi 27 fév 2013 à 11:56

    Je suis vendeur (une maison) et je suis acheteur (une maison) donc je n'ai aucun intêret a m'exprimer dans un sens où l'autre.La demande étant trés trés forte en France il n'y aura pas de baisse importante des prix.Tout le monde sait qu'il y a sur ce marché une rigidité à la baisse.Le marché étant bloqué je fais comme tout les vendeurs j'attend, je loue mon bien ce qui me permet d'en louer un de mon côté !

  • M7757367 le mercredi 27 fév 2013 à 11:10

    Ah tu vois pas? perte d'emploi, mutation obligatoire, fiscalité qui change imposant plus de rotations du marché dans un marché baissier etc... et avec la paupérisation de la société tu ne pourras garder un bien même en le louant (fiscalité) et te mettre sur le dos un loyer... ouvrez les yeux, l'accident économique est en train de ce produire, au rythme d'un jour par jour, ça fait pas mal au jour le jour mais quand on regarde en arrière on voit le GAP !

  • M1945416 le mercredi 27 fév 2013 à 11:03

    heu , à part les cas de forces majeur, je ne vois pas un propriétaire vendre un bien moins cher que le prix d'achat, il serai vraiment c on de perdre de l'argent comme ça

  • M7757367 le mercredi 27 fév 2013 à 10:38

    TIC TAC TIC TAC, il aura fallu bientôt 5 ans pour que la société se convainque de la débilité des prix de l'immo et la bulle qui s'y est rattachée ! que de chemin parcouru...Pauvre de ceux qui devront vendre pour raison professionnelle. La hausse qui s'est oppérée depuis 10 ans dans notre pays est HISTORIQUE ! référé vous aux courbes de l'ADEF comme je le répète ici depuis... forcément ça va corriger c'est une loi naturelle :)