Comment limiter les risques avant d'acheter un bien immobilier

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Questions d'argent... avec Le Particulier.

Vous avez repéré la maison ou l'appartement de vos rêves? Votre enthousiasme ne doit pas vous faire oublier, qu'avant de vous engager définitivement, il faut vérifier certains points. Vous éviterez ainsi les mauvaises surprises.

1. Quelles sont les informations dont peut disposer un acquéreur?

Depuis le 1er novembre 2007, le vendeur d'un logement est tenu de fournir à l'acquéreur un dossier de diagnostics techniques (DDT), qui est annexé à la promesse de vente. Le nombre de diagnostics remis (neuf au maximum) varie en fonction de la localisation du bien (termites dans les zones infestées, par exemple), de sa date de construction (amiante dans les bâtiments antérieurs à 1997, par exemple) ou encore de son statut juridique (certification de la superficie dans les copropriétés). S'il permet de disposer de nombreux éléments sur le bien lui-même (termites, amiante, superficie, mais aussi état des installations de gaz, d'électricité et d'assainissement, performance énergétique, risques naturels ou technologiques...), le DDT ne fournit quasiment pas d'informations sur l'environnement extérieur du bien. Il est donc judicieux d'interroger le voisinage sur les nuisances existantes (usine, supermarché, discothèque...). Quant aux projets susceptibles de troubler la tranquillité ou de gâcher une vue (construction d'un immeuble ou d'une autoroute, installation d'éoliennes...), il faut se rendre au service urbanisme de la mairie pour en prendre connaissance.

2. Quels sont les points à surveiller avant d'acheter un appartement?

La surface du lot fournie par le vendeur, même exacte, peut être différente de celle mentionnée dans le règlement de copropriété. Il n'est pas rare, en effet, que certaines parties communes (couloir, combles...) aient été annexées sans autorisation. Le cas échéant, la copropriété peut exiger la restitution des parties annexées illégalement ou bien exiger une régularisation aux frais... du nouveau propriétaire. Attention aussi au niveau des charges et aux éventuels futurs gros travaux. Pour évaluer les unes et les autres, il faut réclamer au vendeur ou au syndic les relevés de charges des deux dernières années et les procès verbaux des trois dernières assemblées générales. Ces derniers vous fourniront de précieuses informations sur les travaux envisagés et sur le niveau des charges impayées.

3. Y a-t-il des précautions spécifiques aux maisons individuelles?

Avant d'acheter un terrain à bâtir, vérifiez qu'il pourra accueillir votre projet (superficie, hauteur, architecture....). Pour cela, demandez à la mairie un certificat d'urbanisme opérationnel. Il faut être aussi vigilant et être certain que le terrain a bien été viabilisé (présence en limite de parcelle des réseaux d'eau, d'électricité...). À défaut, il faudra débourser quelques milliers d'euros pour effectuer ces raccordements. Pour une maison existante, il faudra regarder avec attention l'état de la construction. Pour cela, il est conseillé de se faire accompagner par un spécialiste du bâtiment (architecte, entrepreneur, etc.). Si d'importants travaux (ravalement, extension...) viennent d'être réalisés, assurez-vous qu'ils sont couverts par une assurance-dommage ouvrage.

Enfin, prenez le temps d'étudier attentivement les diagnostics remis lors de la signature de la promesse de vente. À ce stade, rien n'est perdu: vous disposez, en effet, de sept jours pour vous rétracter...

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