Comment les promoteurs immobiliers redessinent Berlin

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Les Allemands ne sont pas des propriétaires dans l’âme, à la différence des Français. À Berlin, 80 % des habitants sont locataires. Les prix y sont très inférieurs à ceux de Paris, mais les programmes neufs se multiplient.

Le logement n’est pas un problème parisien, les Berlinois y sont eux aussi confrontés. Et là-bas aussi, le changement de règles du jeu pose question. En France, on se souvient que le débat sur l’encadrement des loyers avait tétanisé les investisseurs l’an dernier, quand Cécile Duflot avait conçu la loi Alur se posant sans équivoque du côté des locataires au détriment des propriétaires. Depuis, le gouvernement a revu sa copie et les investisseurs particuliers sont de retour dans le neuf.

À Berlin début juin, doit entrer en vigueur une nouvelle réglementation. Les nouveaux loyers ne pourront pas dépasser de 10 % la référence (sauf dans le neuf), ce qui inquiète les professionnels. La location de courte durée aux touristes est aussi plus contrôlée depuis l’an dernier. Si la ville est attentive à la situation des locataires, c’est parce que la demande augmente plus vite que l’offre. Berlin gagne des habitants chaque année. «Depuis 2010, on a construit 15.500 nouveaux appartements dans la ville, mais la population a augmenté de 150.000 personnes dans le même temps», souligne le dernier rapport de JJL (Jones Lang LaSalle).

La politique de la ville, bien décidée à tempérer la hausse des loyers, fait aujourd’hui débat. «On ne construit pas assez de logements neufs alors que la ville gagne 40.000 nouveaux habitants chaque année», estime Nils Werner, représentant de l’IVD, association qui représente les professionnels de l’immobilier. Faire la queue dans la rue pour trouver une location est habituel à Berlin. Les loyers restent abordables. Bien qu’ils aient augmenté ces dernières années, ils s’élèvent seulement à 8,75 €/m² en moyenne dans le haut de gamme selon IVD. Ils seraient néanmoins proches de 13 €/m² dans un quartier comme Mitte (centre) selon Zabel Group. Et nettement plus élevés dans le neuf en meublé. Se loger à Berlin reste tout de même moins cher qu’à Paris, où les loyers (hors charges) dépassent 24 €/m² selon Clameur.

Pas de spéculation

La construction de logements neufs s’est réveillée dans la capitale allemande. Les prix de la pierre restent loin de ceux de Londres et de Paris. Dans cette ville, huit fois plus grande que Paris, la place ne manque pas, les projets non plus. Selon un rapport de JLL, Berlin est la ville allemande qui compte le plus de projets immobiliers et les investisseurs internationaux s’y intéressent. Avant de se lancer, il faut bien sûr se renseigner précisément auprès d’un avocat sur la fiscalité, mais il faut aussi être conscient qu’acheter à Berlin, c’est faire un investissement de long terme. «Le marché est très régulé, il n’est pas spéculatif, mais Berlin, capitale de l’Allemagne, au centre de l’Europe, verra son rôle se développer dans les années qui viennent. Un jour, nous serons classés avec New York, Londres et Paris», explique Thomas Zabel, directeur général de Zabel Property Group qui commercialise plusieurs programmes immobiliers résidentiels à Mitte, ancien quartier de l’Est qui monte et dont 70 % des clients sont étrangers.

À Postdamerplatz, près du Scandic hôtel sur le dernier emplacement disponible, il a par exemple vendu (en prévente) en trois semaines 45 % des appartements d’un nouveau projet. Prix: 221.000 euros pour un 50 m² (moins de 4500 €/m²). Tout près de là, un duplex récent meublé de 304 m², qui n’a jamais été habité par ses propriétaires d’Europe de l’Est, est à vendre 3,99 millions d’euros. Autre programme emblématique qui a suscité la polémique puisqu’il a fallu détruire un morceau du mur de la East Side Gallery, l’immeuble Living Levels en première ligne au bord de la Spree, dans l’ancienne partie est, à deux pas du quartier branché de Kreuzberg. Les penthouses, à vendre entre 5,5 et 6,6 millions d’euros, offrent une vue à 360° sur la ville.

Peu à peu, des designers internationaux prennent leurs marques à Berlin. Après Starck (immeuble Yoo), le décorateur français Jacques Grange travaille sur le projet Mannesmannufer 4 du promoteur allemand Ralf Schmitz. Dans le quartier très prisé de Charlottenburg-Wilmersdorf, Bottega Veneta signe aussi pour le même promoteur le design de Eisenzahn 1, immeuble le plus cher de la ville dont la commercialisation débute le 1er juin. À des  prix entre 2,2 et 8,5 millions d’euros.

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