Comment fixer un loyer ?

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Investir dans un bien immobilier pour le mettre en location peut être une véritable bonne opération. Pour cela, encore faut-il être capable de fixer le loyer au prix le plus juste à la fois pour couvrir les frais et pour ne pas faire fuir les locataires potentiels.

Fixer un loyer
Fixer un loyer

Fixer le loyer au prix le plus juste

Pour fixer le loyer d'un appartement, il faut d'abord prendre en compte toutes ses caractéristiques :

  • - Situation : un bien situé en ville et le même bien situé à la campagne ne pourront être loués au même prix. De même, si l'appartement est placé dans une rue passante et bruyante ou dans une rue annexe plutôt calme ;
  • - Surface : la surface et le nombre de pièces sont bien sûr un critère essentiel. En général, le loyer est proportionnel au nombre de mètres carrés ;
  • - Etage : tout dépendra de la présence ou non d'un ascenseur. Sans ascenseur, le prix diminuera au fur et à mesure que la hauteur augmentera. A l'inverse, avec un ascenseur, la vue peut être un argument de taille ;
  • - Standing : tous les équipements qui accompagnent l'appartement rentrent en compte : cuisine intégrée, interphone, climatisation, double vitrage, volets électriques, domotique ;
  • - Présence d'un balcon, d'une terrasse ou d'un jardin ;
  • - Avec ou sans place de parking ou garage ;
  • - Meublé ou pas ;
  • - Isolation : les locataires sont de plus en plus sensibles à l'isolation de leur logement et à sa consommation d'énergie.

Micro-logement, attention à la surtaxe

Depuis 2012, une nouvelle taxe frappe les loyers des logements de moins de 14 m². Cette taxe doit bien sûr être prise en compte lors de la fixation du loyer. Elle ne concerne que les logements :

  • - d'une surface habitable inférieure ou égale à 14 m² ;
  • - donnés en location pour une durée d'au moins 9 mois ;
  • - situés dans la zone A du dispositif Scellier ;
  • - dont le loyer excède 40 € par mètre carré.

Le taux de la taxe varie de 10% à 40% en fonction du loyer au mètre carré.

Décret d'encadrement des loyers

Depuis août 2012, le loyer des logements vides est encadré dans 38 agglomérations. L'objectif de cette mesure est de maîtriser la hausse des loyers. Elle concerne aussi bien les nouvelles locations que les renouvellements de bail. Concrètement, le bailleur est libre de choisir le montant de son loyer au départ. Mais une fois qu'il est fixé, il ne peut le faire augmenter qu'en fonction de l'Indice de Référence des Loyers.

Loyers plafonnés en investissement locatif

Pour stimuler le marché immobilier dans certaines zones, l'état met régulièrement en vigueur des dispositifs pour l'investissement locatif. Le principe est d'octroyer aux acheteurs des avantages fiscaux en contrepartie de l'engagement de louer le logement vide pour résidence principale, pendant une durée minimale, et en respectant des plafonds de loyers et parfois de ressources des locataires. Ces dispositifs s'appellent Scellier, Duflot ou encore Pinel et imposent des loyers parfois plafonnés à 20% en dessous du prix du marché.

Trucs et astuces

Pour fixer le montant de votre loyer, vous pouvez vous fier à ceux pratiqués dans les alentours pour des biens semblables. Pour cela, regardez les petites annonces, visitez des agences immobilières.

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