Comment financer un premier achat immobilier ?

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Prix en baisse et taux de crédit historiquement faibles : la conjoncture paraît idéale pour acheter son premier logement. Voici comment trouver les meilleurs financements.

o 1. Comment bénéficier des taux les plus bas?

Aujourd'hui, le taux moyen d'un emprunt bancaire traditionnel sur 15 ou 20 ans oscille, hors assurance, entre 2,30 et 2,50 %. Mais pour obtenir mieux, il faut disposer d'un apport personnel conséquent! Ce sera souvent grâce à la solidarité familiale que vous pourrez y parvenir. L'acquisition d'un premier logement est, en effet, souvent l'occasion, pour les parents, de donner un coup de pouce à leurs enfants. Et celui-ci est favorisé par un cadre fiscal favorable. Les dons de toutes natures entre parents et enfants sont ainsi exonérés de droits à hauteur de 100.000 ¤ tous les 15 ans, de même que les dons de sommes d'argent qui n'excèdent pas 31.865 ¤ (le parent doit être âgé de 80 ans au plus et l'enfant doit être majeur). Ces deux abattements sont cumulables entre eux. L'attrait fiscal des donations familiales vient d'être renforcé par la dernière loi de finances: le donateur d'un logement neuf ou d'un terrain à bâtir bénéficie d'un abattement supplémentaire pouvant aller, sous certaines conditions, jusqu'à 100.000 ¤.

o 2. Existe-t-il des financements spécifiques pour un premier achat?

Plusieurs prêts dits «aidés» sont réservés aux accédants à la propriété. Il faut respecter certaines conditions (plafonds de ressources et occupation du bien à titre de résidence principale, notamment). Le dispositif le plus connu est le prêt à taux zéro (PTZ) qui permet d'emprunter jusqu'à 89.700 ¤ sans intérêt pour acheter un bien à rénover dans une commune rurale ou un logement neuf. Le PTZ ne peut financer qu'une partie de votre projet immobilier (26 % au maximum). Ce n'est pas le cas du prêt d'accession sociale (PAS) qui peut financer la totalité de votre opération. Ses taux sont plafonnés par les pouvoirs publics à 3,10 % pour un prêt à taux fixe et 2,65 % pour un taux variable. En pratique, les taux proposés par les banques sont inférieurs. À côté du PTZ et du PAS, on trouve de «petits» prêts qui peuvent aider à débloquer une opération immobilière. C'est, par exemple, le cas du prêt Action Logement (réservé à certains salariés et retraités du secteur privé) ou des crédits accordés par les collectivités locales ou certaines mutuelles. Eux aussi, sont généralement conditionnés à des maxima de ressources.

o 3. Trouve-t-on d'autres mesures en faveur des primo-accédants?

Dans les 400 zones Anru (Agence nationale de rénovation urbaine) du territoire, les primo-accédants peuvent, sous condition de revenus, acquérir un logement neuf avec un taux de TVA à 5,5 % au lieu de 20 %. Attention, cet avantage pourra être remis en cause si la condition d'usage de résidence principale cesse d'être remplie dans les dix ans suivant l'acquisition. Vous devrez alors reverser une partie de la TVA économisée lors de l'achat. Des promoteurs (Bouygues Immobilier et Tagerim Promotion par exemple) ont réduit leurs coûts de construction (diminution de la surface des parties communes, simplification de la forme des bâtiments...) sur certains programmes ciblant les primo-accédants. La taille des logements a, elle aussi, été revue à la baisse avec la création d'appartements «compacts» dans lesquels la surface a été optimisée. Un trois-pièces mesurera, ainsi, 55 m²... contre 60 à 70 m² dans les programmes destinés à une clientèle plus aisée.

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