Comment faire estimer votre appartement ou votre maison

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Bercy a lancé début novembre un service en ligne d'aide à l'estimation des biens immobiliers. Voici les différents moyens à votre disposition pour trouver le juste prix de votre appartement ou de votre maison.

Catherine B. n'avait jamais entendu parler de la profession d'expert immobilier jusqu'en septembre dernier où elle reçoit un avis de redressement fiscal. «Le Trésor public me réclamait 45.785 euros de droits de donation plus 3292 euros d'intérêts de retard. Il était indiqué que l'appartement que j'avais reçu en donation, en 2012, avait été sous-estimé. Mes parents l'avaient valorisé à 450.000 euros. Or, selon le service des impôts, ce bien valait davantage, soit 534.000 euros», raconte Catherine B.

Pour justifier de sa bonne foi et argumenter le choix de la somme mentionnée dans l'acte pour son 3 pièces parisien de 55 mètres carrés, cette dernière a fait appel aux services d'un expert immobilier. «L'administration fiscale n'avait pas pris en compte des éléments importants qui minorent le prix de ce logement, soit la présence de baies vitrées et de sanitaires datant des années 1970 et d'un système électrique qui n'est plus aux normes», explique cet expert. Grâce à un compte rendu détaillé qui valorise le bien à 480.000 euros, Catherine espère «négocier avec le fisc pour limiter la casse».

Pour plus de transparence sur ses références, la Direction générale des impôts a lancé début novembre «Patrim», un service en ligne d'aide à l'estimation d'un bien sur la base de références immobilières. Il est pour l'heure accessible à Paris et dans la région Limousin mais a vocation à être étendu à toute la France. Cette initiative intervient à un moment où «les redressements liés à la valorisation d'un bien immobilier à l'ISF se multiplient. Il faut être ­vigilant lors des déclarations fiscales. L'administration dispose de trois ans pour demander des comptes aux contribuables», souligne un professionnel.

Des écarts de 10 à 15%

«Nous intervenons à la demande d'un banquier avant de débloquer un crédit, à la demande de particuliers en cas de désaccords lors d'un divorce, d'un héritage, dans le cadre de redressements fiscaux liés à l'ISF, de donation-partage ou de succession», explique Philippe Conte, vice-président de la Chambre des experts immobiliers de France. À l'instar de l'agent immobilier, les honoraires de cet expert sont libres. Ils sont facturés à la vacation horaire, soit entre 150 et 180 euros hors taxe.

Pour les biens standards destinés à être cédés, le particulier parvient à se faire une idée de la valeur de son bien par comparaison en scrutant les petites annonces et en réalisant des estimations en ligne.

«L'emplacement d'un bien fait 90% de sa valeur», indique Christophe du Pontavice, président d'efficity.com «Réaliser des estimations à distance permet d'obtenir une valeur approchée, mais rien ne vaut la visite d'un professionnel. Elle permet d'affiner le prix de présentation du bien qui dépend de l'état du bien, de son agencement et de sa luminosité. Il y a au moins 50 à 60 paramètres qui sont pris en compte», énumère Anthony Perrat, fondateur d'Une Maison Bleue. En demandant trois ou quatre estimations gratuites réalisées par des agences immobilières, le prix sera davantage cerné.

Mais l'exercice n'a rien d'une science exacte. Les appréciations divergent souvent de 10 à 15%. «Il ne faut jamais se baser sur la référence la plus élevée, souvent délivrée par une agence qui cherche à tout prix à décrocher un mandat de vente. Or, à ce prix, il risque de n'y avoir aucune visite», avertit Sébastien de Lafond, fondateur de meilleursagents.com

Et il faut être conscient que l'estimation n'est pas tout. Au bout du compte, c'est en fonction de l'offre et de la demande que se fera la transaction (voir tableau) et pas seulement en fonction d'une valeur théorique du bien. «Entre l'estimation du bien et sa vente définitive chez le notaire, on constate une succession de prix qui dépendent de l'état du marché et de la demande», indique Sébastien de Lafond de Meilleursagents.

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  • fbordach le vendredi 6 déc 2013 à 18:40

    Demandez à François il a un truc...

  • mlemonn4 le lundi 2 déc 2013 à 15:08

    Surtout ne pas utiliser ce logiciel qui n'a absolument rien de révolutionnaire par rapport à ceux existants du marché; en effet les éléments que vous téléchargerez serviront de preuve contre vous en cas de redressement. Petite histoire : comment attraper les mouches avec du miel!A bon entendeur salut

  • c.debarg le lundi 2 déc 2013 à 09:23

    en general un bien est vendu a moins 30 % sur le prix affiché , c'est la le gros problème , les suiveurs ne savent pas trop !