Comment estimer son logement à sa juste valeur ?

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La consultation des sites Internet de référence peut s'avérer utile pour vous aider à évaluer votre bien immobilier, mais elle ne remplace pas l'avis d'un expert.

Donations, successions, déclaration d'impôt sur la fortune... Dans un certain nombre de situations, vous pouvez être tenu de déclarer la valeur d'un ou plusieurs biens immobiliers au fisc. Cette déclaration se fait sous votre propre responsabilité, avec, à la clé, un redressement si l'administration fiscale estime que vous avez sous-évalué la valeur du bien. Voici comment procéder pour ne pas vous mettre en porte-à-faux.

o Peut-on se fier aux statistiques des professionnels?

Même si c'est la solution la plus simple à mettre en œuvre, n'estimez pas votre bien en utilisant les statistiques publiées régulièrement par les notaires ou les professionnels de l'immobilier et en multipliant le prix moyen au mètre carré donné pour votre commune ou votre quartier par la surface de votre bien. En effet, si l'administration fiscale n'impose pas de méthode d'évaluation, elle a une préférence pour celle dite par «comparaison». Une primauté régulièrement rappelée par la jurisprudence (notamment cass. com. du 10.12.13, no 28.421). La valeur du bien est alors déterminée à partir des prix de ventes récentes de biens similaires. Cette méthode trouve, toutefois, ses limites pour les secteurs où le marché est atone.

o Où peut-on trouver des références utiles?

Des sites Internet peuvent vous fournir des références utiles, à commencer par Patrim Usagers, la base que l'administration fiscale vient de mettre en accès gratuit au grand public. Elle recense 20 millions de transactions. Attention, Patrim Usagers ne vous fournira pas d'estimation de votre bien, mais vous indiquera les prix auxquels des biens proches de chez vous ont été vendus. Pour y accéder, vous devez vous rendre sur le site des impôts et cliquer sur l'espace «Particuliers». Pour y parvenir, munissez-vous de votre numéro fiscal et de votre numéro de télédéclarant, figurant sur votre déclaration de revenus, et de votre revenu fiscal de référence, inscrit sur votre dernier avis d'imposition. Une fois sur la page de Patrim Usagers, vous devez saisir vos critères de recherche: localisation et type de bien, superficie, période et rayon de recherche. Vous obtiendrez alors une liste de biens avec leur prix de vente, leur surface, le nombre de pièces, la rue où ils se situent (mais pas le numéro, pour des raisons de confidentialité)...

Pour un logement en région parisienne, vous avez accès à des informations tout aussi fiables sur le site paris.notaires.fr, moyennant 10 €.

o Cette consultation est-elle suffisante?

Ni Patrim Usagers ni la base des notaires de Paris ne constituent des services d'expertise, mais seulement des aides à l'évaluation. C'est donc à vous qu'il appartiendra de fixer une valeur à votre bien. Mais rien ne vous empêche de recourir aux services d'un professionnel. Un agent immobilier, proche de chez vous, doit être en mesure de fixer une valeur cohérente. Ses services sont, la plupart du temps, gratuits. Mais attention, celui-ci pourrait être tenté de surévaluer votre bien dans l'espoir de se voir confier un mandat de vente.

L'autre solution consiste à s'adresser à un expert immobilier. Il étudiera tous les documents en votre possession (acte de propriété, diagnostics techniques, procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années pour les biens en copropriété...) et complétera son étude par la consultation des documents d'urbanisme en mairie. Ses honoraires atteignent, en général, 800 € pour un appartement de 100 m2 et 1000 € pour une maison de 150 m2. Avantage de l'expertise: le fisc a tendance à se ranger à la valeur ainsi déterminée.

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