Comment effacer ses plus values immobilières

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QUESTION D'ARGENT La rentrée a mal débuté pour les propriétaires de résidences secondaires et les détenteurs d'immobilier locatif. «Le Particulier» fait le point en trois questions.

Avec Le Particulier

La rentrée a mal débuté pour les propriétaires de résidences secondaires et les détenteurs d'immobilier locatif. En effet, le régime de taxation des plus-values immobilières a été durci. La durée de détention au-delà de laquelle la plus-value d'un immeuble est exonérée est passée de quinze à trente ans. Ce durcissement s'appliquera aux contrats de vente signés à partir du 1er février 2012. Par exception, les apports d'immeubles à une SCI familiale sont soumis à la nouvelle fiscalité depuis le 25 août 2011. Apporter un immeuble à une SCI était pourtant une bonne façon de purger la plus-value existante sans se démunir du bien. Mais la ficelle a dû paraître un peu grossière au fisc qui, du coup, a anticipé l'entrée en vigueur de la réforme pour ce type d'opérations.

La vente à une SCI permet-elle de différer le durcissement de la fiscalité?

Il existe encore une solution si vous ne voulez pas vous démunir du bien immédiatement. La loi anticipe l'entrée en vigueur de la réforme des plus-values immobilières aux seuls apports en SCI effectués depuis le 25 août 2011, sans viser expressément les ventes.

Vous pouvez ainsi vendre avant le 1er février 2012 votre bien immobilier à une SCI dont vous êtes l'un des associés, ce qui lui permet de le conserver dans son patrimoine. La vente a ainsi pour effet de purger la plus-value, et si ce bien est détenu depuis plus de quinze ans, cette plus-value est totalement exonérée.

L'administration peut-elle invoquer l'abus de droit?

Certaines précautions s'imposent, l'administration pouvant, en effet, invoquer l'abus de droit. Cette arme lui permet d'écarter les actes n'ayant pas d'autres buts que d'éluder ou d'atténuer l'impôt. La fraude est ainsi constituée lorsque le contribuable recherche un but exclusivement fiscal, et obtient cet avantage par une application tendancieuse des textes législatifs ou de circulaires administratives à l'encontre des objectifs poursuivis par leur auteur. La sanction est lourde, le contribuable risquant une majoration d'impôt de 40%, voire de 80% s'il est à l'origine de l'acte ou son principal bénéficiaire.

Comment se prémunir contre l'abus de droit?

Pour écarter une telle menace, «il faut être en mesure de prouver que l'interposition d'une structure sociétaire répond d'abord à une stratégie patrimoniale. Mieux vaut donc que les propriétaires du bien ne soient pas les seuls associés de la SCI», conseille Lionel Saint Georges Chaumet, directeur général d'Aforge Finance. Ce sera par exemple le cas si vos enfants font partie de la SCI. «Il est possible de démembrer puis de donner les parts, les parents gardant l'usufruit et les enfants devenant nus-propriétaires. Rien n'empêche d'ailleurs, au bout d'un délai raisonnable, de deux à trois ans, de revendre les parts à un tiers et de répartir le produit de la cession entre parents et enfants», explique Me Murielle Gamet, notaire à l'étude Chevreux. Enfin, vous pouvez opposer au fisc l'intérêt patrimonial de la vente du bien à une SCI si l'opération a pour but de dégager du cash afin de réinvestir cette somme dans un autre bien, sans qu'il ne soit nécessaire que les enfants participent à ce montage.

Avant d'entreprendre la cession à une SCI, vérifiez que, financièrement, le jeu en vaut la chandelle. Aux frais d'achat par la SCI (comptez, par exemple, 14.000 ¤ pour un bien de 200.000 ¤) viennent s'ajouter de 1000 à 3000 ¤ de frais de rédaction des statuts si la société est créée pour l'occasion.

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» Le Particulier - Vendre à une SCI pour échapper à la taxation des plus-values

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  • eresping le mardi 4 oct 2011 à 12:57

    de toute maniere letat devient une mafia qui sen met plein les poche on regarde pas leur salaire a eu de toute mùaniere un moment les francais en auront marre et jai peur que revolution rique de voir le jour impot foncier taxe dhabitation heritage sa devient vraiment du nimporte quoi