Comment aider votre enfant à se loger en évitant les conflits familiaux ?

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Votre enfant part étudier dans une autre ville ? Il entre dans la vie active et peine à trouver un logement ou connaît une mauvaise passe après un divorce difficile ou une période de chômage ? Vous pouvez lui donner un coup de pouce. Mais faites attention à prévenir des tensions avec vos autres enfants.

En vous portant garant de votre enfant locataire, vous donnerez du poids à son dossier si vos revenus représentent, au moins, trois fois le montant du loyer. Votre acte de caution, qui vous engage à régler le loyer si votre enfant est défaillant, doit être rédigé et signé de votre main et préciser, notamment, la durée de votre caution, le montant du loyer et des charges et les conditions de révision. Si votre enfant opte pour une colocation, le propriétaire exigera certainement une caution solidaire de votre part, ce qui signifie que vous vous porterez garant de votre enfant, mais aussi de ses colocataires. «En cas d’impayés, le bailleur a le choix d’assigner la caution qu’il préfère», prévient Jean-François Buet, président de la Fnaim. Le bailleur pourra vous réclamer, à vous seul, tous les arriérés de loyers. À charge pour vous de récupérer votre dû auprès du mauvais payeur. Votre engagement a, tout de même, une portée plus limitée depuis la loi Alur du 24 mars 2014. La solidarité cesse à la fin du préavis donné par votre enfant s’il est remplacé par un autre colocataire, ou 6 mois après cette date s’il n’a pas été remplacé.

Si vous logez votre enfant gratuitement dans un bien qui vous appartient, cette aide n’est pas considérée comme une donation. «La Cour de cassation a rendu plusieurs arrêts en 2012, qui précisent que loger gratuitement un enfant n’est pas un avantage rapportable à la succession», explique maître Nathalie Couzigou-Suhas, notaire à Paris. Mais pour éviter les conflits au sein de la fratrie, mieux vaut rédiger un acte de mise à disposition gratuite, opposable aux frères et sœurs en cas de décès. Si un seul de vos enfants profite de votre générosité durant de longues études, vous pouvez rétablir l’équilibre entre eux en réintégrant cet avantage dans une donation-partage, à signer devant un notaire en présence de tous vos héritiers. «Dans ce cas, il faut évaluer le montant des loyers économisés durant la période de mise à disposition, et donner les mêmes sommes à ses autres enfants», explique Arlette Darmon, présidente du Groupe Monassier. Si vous préférez ne pas créer de distorsion dans la fratrie, vous pouvez aussi louer votre logement à votre enfant en respectant les obligations réglementaires (bail écrit) et en évitant de lui consentir un loyer sous-évalué. Sinon, «vous ne pourrez plus déduire vos charges de vos revenus fonciers et l’administration fiscale pourrait vous taxer sur la base du loyer de marché et non sur les montants encaissés», met en garde Jean Perrin, président de l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI). Vous pouvez tout de même pratiquer une légère décote, de 5 à 10 %, sans être trop généreux si votre logement est situé en zone tendue. Sinon, à son départ, vous ne pourrez pas fixer librement le loyer du nouveau locataire. «Il devra correspondre au loyer précédent, augmenté de la seule variation de l’indice de référence des loyers», prévient Jean-François Buet. Enfin, si vous louez à un enfant, il ne bénéficiera pas des aides de la caisse d’allocations familiales (allocations logement…).

Si votre enfant veut devenir propriétaire, vous pouvez l’aider en achetant un logement avec lui, en indivision. Vous deviendrez chacun propriétaire indivis du bien à hauteur du financement (montant de l’apport personnel et du prêt éventuel) indiqué dans l’acte d’acquisition. «Une telle opération permet de maintenir l’égalité au sein d’une fratrie, puisque en cas de décès, la part indivise du parent rejoint la succession et est partagée entre tous les héritiers», relève Sylvain Guillaud-Bataille, notaire à Paris. Si ses revenus sont un peu justes, vous pouvez vous porter coemprunteur pour l’aider à décrocher son prêt. Sans vous substituer à lui pour rembourser les mensualités. Le fisc pourrait sinon requalifier l’opération en donation déguisée. Autre solution, vous pouvez lui donner de l’argent pour qu’il acquière la nue-propriété du logement dont vous achetez l’usufruit. Avantage de la formule, «si cet achat est réalisé grâce à une donation, ce qui doit être précisé dans l’acte d’acquisition, le bien n’est pas rapportable et sort de la succession. Au décès du parent, l’enfant en récupère la pleine propriété sans payer aucun droit», précise Nathalie Couzigou-Suhas.

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