Comment acheter un logement loué, le conseil du notaire

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Le Figaro Immobilier, en partenariat avec les notaires de France, répond aux questions que vous vous posez. Cette semaine, Maitre Hervé Drouault explique la marche à suivre dans l’achat d’un logement occupé par un locataire.

Des motivations variées peuvent inciter à l’acquisition d’un bien loué: la perspective d’une plus-value en cas de revente lors de la libération des lieux ou la constitution d’un patrimoine locatif, évitant les démarches liées à la recherche d’un locataire, mais aussi l’établissement d’une nouvelle résidence principale une fois les lieux libérés.

Ces motivations nécessiteront un examen attentif de la situation locative pour éviter toute déconvenue mais également une étude de marché pour parvenir à une juste appréciation du prix, domaine où les conseils du notaire seront précieux. La première démarche consiste à déterminer qui est propriétaire, la durée légale d’un bail d’habitation étant, sauf dérogation, de trois ans pour une personne privée et obligatoirement de six années pour une personne morale.

Examiner le bail

Ensuite, on s’attardera à examiner le bail. En cas de vente du logement loué, le bail en cours se poursuit au profit du locataire. Néanmoins, l’investisseur d’un logement loué devra vérifier si l’acquisition envisagée ne constitue pas la première vente après sa mise en copropriété. Le locataire bénéficiera alors d’un droit de préemption dont la purge lui permettra d’acquérir le logement au prix proposé dans la notification. Si la vente du bien loué est réalisée moyennant un prix plus faible que celui indiqué dans la notification, un droit de substitution est alors ouvert au profit du locataire.

En outre, le Législateur a récemment institué par la Loi ALUR un droit de préemption en cas de vente en bloc et en une seule fois d’un immeuble à usage d’habitation de plus de cinq logements au profit d’un acquéreur ne s’engageant pas à proroger les différents contrats de location à usage d’habitation en cours pour une durée de six ans, à la date de la conclusion de la vente. De cette manière, il n’est plus possible pour le propriétaire de donner congé pour vendre suite à un achat en bloc, il doit alors attendre que les baux se renouvellent une fois après l’acquisition. Le propriétaire ne pourra donc donner congé que six ans après avoir acquis le logement.

Acheter pour habiter dans le logement

Si l’investisseur souhaite reprendre le logement loué, une fois celui-ci acquis afin de constituer sa résidence principale ou celle de l’un de ses enfants, indépendamment du congé que peut toujours lui donner le locataire en respectant les délais légaux, il adressera au locataire ou à chacun de ceux-ci en cas de colocation, un congé avec reprise pour habiter sous forme de lettre recommandée avec accusé de réception, de préférence par acte extra judiciaire (d’huissier) en raison des mentions impératives que ce congé devra contenir.

Cette formalité devra être réalisée plus de six mois avant l’expiration d’une période triennale, mais ne pourra être faite qu’au plus tôt deux ans après l’acquisition par l’investisseur, d’où l’importance de connaître la durée du bail en cours et surtout le début de celle-ci. Si le propriétaire après avoir acquis le logement désire donner congé pour vendre à son locataire, il ne pourra le faire que six mois avant l’expiration du délai de trois ans constitué par le premier renouvellement du bail. Si le logement est acheté en cours de la troisième année de bail, l’investisseur devra alors attendre trois années supplémentaires pour pouvoir valablement donner congé pour vendre à son locataire.

Prendre en compte la durée du bail

L’investisseur s’interrogera avant tout sur le prix à payer pour un tel bien. La durée du bail sera notamment prise en compte, tout comme le montant du loyer et l’âge du locataire. Il est admis qu’un logement grevé d’un bail de trois ans en cours, dont le loyer est régulièrement acquitté, est affecté d’une réduction de prix estimée entre 15 et 20% par rapport à un logement libre. Si la durée du bail est de six ans, on augmentera ce pourcentage. De même celui-ci pourra atteindre 40 à 50 % de la valeur libre s’il s’agit d’un occupant bénéficiant d’une location soumise à la loi de 1948 en raison du loyer souvent très bas et de la quasi impossibilité pour l’investisseur de récupérer le logement avant le décès de l’occupant. En revanche, ce pourcentage ne sera que de 10 à 20% pour les locations dites en meublé, la durée du bail étant au minimum d’un an renouvelable, voir même neuf mois quand il s’agit d’un logement loué à des étudiants.

L’achat d’un logement loué suppose pour l’investisseur un objectif clairement défini mais aussi un examen attentif de l’environnement juridique, sans négliger une juste appréciation du prix, facteurs que les conseils du notaire l’aideront à définir.

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