Cigales ou fourmis, quelles sont les réserves des SCPI ?

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Prélever ou renforcer les réserves est un choix de gestion fort. Destiné à rassurer les associés, il forme au choix un matelas de sécurité ou vient en renfort d'un dividende qui connaîtrait quelques soubresauts en période de crise. Quoi qu'il en soit, les SCPI font face à des situations ou des choix de gestion différents. Et des réserves estimées un peu justes ne doivent pas forcément être un motif d'anxiété pour l'associé. 

Le report à nouveau d'une SCPI correspond à ses réserves. Son rôle n'est pas neutre car il offre la possibilité à la société de gestion de pallier des évènements imprévisibles comme une vacance qui perdure ou encore des loyers qui viendraient à baisser. Dans de telles situations, c'est le report à nouveau qui, venant en complément du dividende, permet de d’éventuelles fluctuations sur le revenu versé aux associés.

Pour faire simple, il faut juste retenir que plus le report à nouveau est important plus l'associé est assuré de voir ses dividendes sécurisés. Reste que piocher ponctuellement dans les réserves n'est pas synonyme de problème pour la SCPI. Elles jouent le rôle d'un matelas de sécurité et sont utilisées le temps de résoudre certains aléas liées à la gestion locative...

D'une manière générale, les spécialistes estiment qu'un taux de report à nouveau sur dividende autour de 12% est un gage de solidité. En d’autres termes, la SCPI dispose de d’un mois et demi de dividende annuel en réserves. En deçà, cela ne signifie pas que les associés doivent s'inquiéter... les réserves se construisent au fil de plusieurs exercices bénéficiaires. Par exemple, pour de «jeunes » SCPI les sociétés de gestion attendent souvent leur montée en puissance et préfèrent « investir » dans la confiance des associés (acquisitions immobilières, début de dividende) plutôt que de constituer des réserves qui ne sont pas immédiatement indispensables.

L'échantillon retenu par Primaliance représente 96% de la capitalisation des SCPI d’immobilier d’entreprise avec 81 SCPI. 53 d'entre elles disposent d'un taux de report à nouveau rapporté au dividende supérieur à 10 %. Par ailleurs, 15 SCPI ont été créées voilà moins de 5 ans voilà pourquoi la constitution de leur RAN n’a pas été prioritaire. Reste que les bons résultats 2013 leur ont globalement permis de commencer à penser à l'avenir. Par exemple, les réserves de Corum Convictions sont passées de 4,14€ par part à 5,64€ entre 2012 et 2013.

En terme de palmarès, 2 SCPI affichent un niveau de réserves rapporté au dividende supérieur à 100% (1 année de dividende) en 2013. Interpierre (Paref Gestion) et L'Oustal des Aveyronnais (Amundi), des SCPI historiques de plus 20 ans affichent respectivement 136% et 113%. Pour la 1ère, l'exercice 2013 s'est soldé par un dividende en belle progression (53,1€ contre 45€) accompagné d'un renforcement du RAN (72€ vs 64€). Concernant l’Oustal des Aveyronnais, la SCPI a enregistré un résultat comptable en hausse de 13% en raison de la progression de ses loyers et de la baisse de ses charges. La société de gestion a néanmoins décidé de maintenir son dividende 2013 au niveau de celui de 2012 (48€) afin de conforter ses réserves. Ces dernières progressent de 44,06€ par part à 54,08€.

Derrière elles, le gros du peloton, 53 SCPI affichent des réserves rapportées au dividende supérieures à 10 %. Reste que la large fourchette des écarts répond à des choix propres à la société de gestion. Immorente 2 (Sofidy) bénéficie de son positionnement original, elle conjugue distribution et capitalisation en raison de son appétit pour l’endettement. Son dividende s'est apprécié de près de 27 % (8,4€) et son report à nouveau à quasiment doublé (7,52€ cote 3,67€ en 2012). La politique d'investissement ainsi qu’une bonne maitrise des charges externes ont généré de bonnes performances qui se traduisent par des réserves représentant 89,5 % du rendement annuel. De son côté, PF02 (Perial) indique un taux de réserves sur dividende de 11,5 %. A noter toutefois, que la SCPI ne compte que 5 bougies. Au fil de sa courte existence et de résultats prometteurs, PF02 à accéléré cette année sa dotation aux réserves. Elles s'élèvent maintenant à 1,1€ par part soit une progression de plus de 80 % en l'espace d'un an.

Les SCPI que l'on pourrait qualifier de « moins dotées » en raison simplement d'un taux de réserves inférieur à 10 % du rendement annuel sont peu nombreuses. Au nombre de 23, elles couvrent des situations disparates. Pour certaines SCPI, 2013 a été un exercice au cours duquel la bonne tenue de la gestion locative a permis de renforcer les réserves. Par exemple LFP Pierre (La Française) a vu son report à nouveau multiplié par plus de 50 (98,55€ contre 1,66€) tout comme Primopierre (+412,5%, Primonial), Accimmo Pierre (+313,9%, BNP Paribas REIM) ou Eurofoncière 2 (+997,7%, La Française). Pour elles 4, les réserves ne représentent respectivement que 2,5 %, 4,1 %, 5,2 % ou 6,4 % de la distribution annuelle.

A l'inverse, certaines SCPI ont vu leur report à nouveau grignoté. Parmi celles ayant le plus sollicité leurs réserves figurent Patrimmo Commerce (Primonial Reim) et Selectinvest 1 (La Française). Toutes les 2 ont vu leur report à nouveau fondre de plus de la moitié. La 1ère (lancée en 2011) a fait le choix de conserver un niveau de dividende proche de celui de 2012 (9,74€) quitte à tailler dans son matelas (0,28€/part contre 0,66€) à l'appui d'une collecte satisfaisante (17m€ au 1er trimestre), d'une politique d'investissement active et d'un beau d'occupation financier (98,1%). La situation de la seconde est différente. L'insuffisance de nouvelles souscriptions associé à un taux d'occupation financier à la fin du premier trimestre autour de 82,9 % va nécessiter « de nouvelles actions commerciales ». En attendant, la société de gestion a maintenu le premier acompte trimestriel à 7,05€.

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