Cifocoma 2 : une SCPI protégée par un conseil de surveillance vigilant

information fournie par Primaliance•20/10/2014 à 00:00

Avec un taux d’occupation en progression (98,25 %) en 2013, le patrimoine de Cifocoma 2 constitué de boutiques et de magasins résiste bien dans le contexte économique actuel. Selon Sofidy, l'exercice en cours devrait continuer à se comporter de manière satisfaisante avec une fourchette de dividende annuelle estimée entre 30 et 32€.

La feuille de route de Cifocoma 2 (Sofidy) comporte 3 grands axes. Le premier est d'investir dans de nouveaux murs de commerces. Le 2ème concerne des arbitrages ciblés sur des actifs vacants ou n’entrant plus dans les critères d’investissement. Enfin, il s'agit de « mettre en œuvre les actions nécessaires à l’optimisation du taux d’occupation, de la facturation et du recouvrement ».

La lisibilité de cette stratégie a été confortée en 2013 par l'entrée en portefeuille de 3 commerces (873k€) à la rentabilité moyenne de 6,68 %. Malgré le succès d'une augmentation de capital intégralement souscrite en 15 jours et qui a permis de collecter 1m€, les investissements ont été partiellement financés (530k€) par un emprunt bancaire ce qui porte l'endettement total à 3,17m€.

Les arbitrages se sont réduits à une promesse d'un mur de commerce (128k€). Peu de nouveautés qui ne pas modifient pas le profil de la SCPI. Développant une surface totale de 7272m2 (7048m2 en 2012), Cifocoma 2 demeure centrée sur les commerces de centre ville (96 % du patrimoine) à Paris et sa région (60,1%). Malgré un faible montant des travaux (15,8k€), la SCPI continue cependant d'étoffer sa provision pour grosses réparations. Justifiée par le plan pluriannuel 2014-2018 qui « anticipe et répartit les travaux à venir, elle passe de 200 K€ à 245 K€.

L'activité locative s'est bien tenue. Le taux d'occupation s'élève à 98,25 % contre 96,64 % l'exercice précédent. Cette progression s'explique par les récentes acquisitions ainsi que par la relocation des actifs vacants. Au total il ne reste donc plus que 4 biens vides à la fin de l'année soit un manque à gagner de 29,9k€.

L'amélioration de l'activité se traduit dans le bilan. Le revenu par part progresse de 8 % (40€). En parallèle, les charges ont diminué grâce notamment à la reprise de provision relative (75k€) à l'extinction du contentieux entre Sofidy et l'ancien gestionnaire de Cifocoma 2, UFFI Ream (désormais Fiducial Gérance). Du coup, le résultat par part « augmente en conséquence » (+15,2 %) pour s’établir à 31,18€. Même tendance pour le report à nouveau (+15,7%). En cumulé, il atteint 16,92€ comparé à 14,62€ un an plus tôt. Avec des résultats aussi flatteurs, le dividende distribué (31,8€ comprenant un dividende exceptionnel de 3€ sur la réserve de plus values des cessions) a permis de procurer aux associés un taux de distribution de 6,02 %.

Au delà des résultats financiers, l’exercice 2013 témoigne de la résistance de Cifocoma 2 sous l'angle également de la valeur de son patrimoine. Sa valeur de réalisation ressort à 442,88€ (+3,6%) tandis que sa valeur de reconstitution atteint 515,48€ (+3,48%). Autant d'éléments de satisfaction que le conseil de surveillance reconnait en saluant « l'ardeur » de Sofidy pour « défendre nos intérêts dans un contexte économique difficile et une situation juridique ardue ».

Malgré ses louanges envers la société de gestion, le conseil de surveillance joue pleinement son rôle de contrôle et d'information. Il a notamment suivi de près les éventuelles conséquences de la directive AIFM sur la gestion des SCPI. Les associés peuvent être rassurés : Cifocoma 2 bénéficie de protection par la voie statutaire « puisque la loi ne les protège plus » .L'introduction d'une clause d'agrément impliquant l'accord du conseil a été ainsi prévue. Sur ce point, le conseil revient sur l'idée émise par Sofidy « d'une « augmentation de capital mesurée ». Il précise « qu'aucune décision n'est prise à ce jour quant à son éventuel lancement ».