Ces villes qui font «craquer» les investisseurs  

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À côté de Londres et Paris, valeurs sûres, d'autres agglomérations se détachent ou émergent.

En 2010, le marché européen a enregistré une augmentation de ses transactions de bureaux de 26 % (1), avec une belle accélération au cours du quatrième trimestre. Depuis le début de la crise, la stratégie des investisseurs a radicalement changé : alors qu'en 2007 ils s'étaient majoritairement portés sur des produits à risque et à fortes perspectives de plus-value, en 2010 ils se sont résolument fixés sur des actifs très sécurisés, pour des investissements qui ne se déploient plus sur la zone paneuropéenne, mais se concentrent sur des pays, des villes ou un marché immobilier.

Quelles sont au final les villes les plus attractives ? Depuis fin 2010, de nouvelles places commencent à attirer les regards, «mais Paris et Londres demeurent des marchés incontournables par la taille et la liquidité de l'immobilier de bureau», souligne Geoffroy Schmitt, associé responsable de l'activité conseil en immobilier de PwC. Sans surprise, l'étude qualitative annuelle Urban Land Institute et PwC (2) les classe toutes deux en tête en termes d'attractivité auprès des investisseurs.

Mention spéciale à Londres. Côté utilisateurs comme investisseurs, il apparaît comme le grand gagnant de la cuvée 2010. «Les transactions ont progressé de 53 % en un an, du fait du regain d'activité des organismes bancaires et financiers sur le périmètre de la City, tandis que le taux de vacance a fortement baissé, en partie lié aux livraisons de bureaux relativement modérées» , explique Eugène Agossou-Voyèmè, analyste senior chez BNP Paribas Real Estate. Les loyers «prime» sont repartis à la hausse dans la capitale britannique (+ 20 %), diminuant partiellement l'attractivité des quartiers d'affaires londoniens. Mais c'est le contexte économique général britannique qui préoccupe. Paris et Berlin pourraient alors faire figure d'alternative, selon BNP Paribas Real Estate.

Un point de vue que ne partage pas Magali Marton, directrice des études Cemea (3) chez DTZ. À Paris, sur le quartier central des affaires parisien, les prix à la hausse comme à la baisse ont certes été un peu plus lissés, néanmoins les loyers ont progressé de 15 %, avec des volumes qui, là aussi, se resserrent. «Les fortes progressions sur les loyers de bureaux parisiens en 2010 ne se poursuivront pas avec la même amplitude cette année, alors que les valeurs d'acquisition ont augmenté, observe Magali Marton. En revanche, la City et le West End devraient encore offrir des perspectives de croissance en location.»

Munich en verve

Malgré leur taille plus modeste, les villes allemandes sortent du lot. Munich, Berlin, Francfort... bénéficient de la croissance de l'activité économique allemande et d'un certain optimisme des entreprises. En 2010, Munich a été le plus actif, avec près de 600 000 m2 de transactions de bureaux. En Europe du Nord, Stockholm est assez bien positionné. Tandis qu'Istanbul apparaît comme une alternative intéressante, selon l'étude ULI-PWC. À l'Est, des villes émergent ou se redressent. En 2010, Moscou a vu ses loyers «prime» grimper de 22 %. En Europe centrale, Prague et surtout Varsovie ont attiré les investisseurs. «Avec 550 000 m2 de demandes placées en 2010, Varsovie se retrouve en 5e position quasi à jeu égal avec Munich», souligne Eugène Agossou-Voyèmè. «La Pologne fait figure d'exception en termes de croissance économique. Elle affiche des perspectives très intéressantes», confirme Magali Marton.

(1) Étude BNP Paribas Real Estate «Les bureaux en Europe», janvier 2011. (2) Étude Emerging Trends in Real Estate Europe 2011. (3) Europe continentale, Moyen-Orient et Afrique.

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