Ces Français qui s'offrent une maison à l'île Maurice

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EN IMAGES - Ils sont de plus en plus nombreux à se laisser séduire par la douceur de l’île, ses programmes immobiliers sécurisés et sa fiscalité. Nous avons rencontré ceux qui vivent entre la France et l’océan Indien et visité un des domaines dans lesquels ils investissent.

De notre envoyée spéciale à l’île Maurice

Il y a ceux qui cherchent une résidence secondaire à une ou deux heures de chez eux pour y passer tous leurs week-ends et il y a les autres. Parmi eux, certains sont prêts à partir plus loin, plus longtemps. Souvent parce qu’ils sont à la retraite, ou en pré-retraite et qu’ils peuvent envisager de passer plusieurs mois loin de la France, mais pas toujours. Certains actifs se sont eux aussi découvert une âme d’«oiseau voyageur» depuis qu’ils peuvent travailler à distance et poursuivre, grâce aux nouvelles technologies, leur activité loin de leur base habituelle. A plus de 9000 kilomètres de la France, l’île Maurice est une des destinations qui attirent des Français, mais aussi des Belges, des Britanniques, des Suisses et des Sud-Africains qui cherchent une maison pour vivre autrement.

Pourquoi? En partie, bien sûr, grâce à un climat doux toute l’année. La stabilité politique de l’île, la sécurité de son système juridique, la préservation des paysages, le dynamisme de l’économie et le faible décalage horaire en sont d’autres atouts. «A Maurice, on a la chance d’avoir un bon sens de l’équilibre», glisse Patrick de Labauve d’Arifat, le directeur général de Alteo Properties, le premier propriétaire foncier de l’île . Si l’écosystème est favorable, c’est aussi parce que les pouvoirs publics savent «cocooner» les nouveaux arrivants.

Débarrassés de l’ISF

Pour ceux qui deviennent résidents fiscaux à l’île Maurice, et qui passent plus de la moitié de l’année hors de France, c’en est fini de l’ISF et, dans certains cas, de l’impôt sur les successions et sur les revenus. Un havre fiscal, l’île Maurice? Pas tout à fait.

«Si une personne résidente fiscale à l’île Maurice donne sa maison à son enfant ou si celui-ci en hérite après le décès de ses parents, la fiscalité dépendra de l’endroit où réside l’héritier ou le donataire», explique Me Bruno Knadjian, avocat associé chez Hogan Lovells. Si l’héritier est en France, il devra payer les droits de succession (ou de donation) français. C’est seulement dans le cas où cet héritier n’est lui-même pas résident fiscal français que la transmission se fera hors droits de succession (ou de donation) français.

Me Knadjian met d’ailleurs en garde contre les amalgames. Certains particuliers pensent qu’il suffit d’acheter sous certains statuts («IRS» au-dessus de 500 000 dollars d’investissement ou «RES» en dessous) pour se voir remettre un permis de résidence et devenir du même coup résident fiscal à l’île Maurice. Ce n’est pas le cas: acheter ainsi permet, certes, d’avoir un permis de séjour, mais cela n’a rien à voir avec la question de la résidence fiscale. Pour juger si un contribuable est ou n’est pas résident fiscal en France, le fisc évalue plusieurs critères (le lieu du foyer d’habitation permanent, le centre des intérêts vitaux du contribuable, le lieu de séjour habituel).

D’un point de vue strictement fiscal, ceux qui achètent une résidence secondaire à l’île Maurice et la mettent en location bénéficient d’un taux d’imposition doux (15 %) grâce à la convention fiscale franco-mauricienne. Enfin, autre point positif: les Français n’ont pas à payer d’ISF sur leurs maisons et leurs appartements mauriciens même s’ils sont résidents fiscaux en France. Mais tous, y compris ceux qui sont résidents fiscaux à Maurice, paieront l’ISF sur leurs biens immobiliers conservés en France.

Pourtant, ce n’est pas pour des raisons fiscales que les Français achètent à l’île Maurice, assure Hugues Jannet, le directeur commercial d’Alteo Properties, la société qui possède les terres sur lesquelles a été bâti le domaine d’Anahita, sur la côte est de l’île. L’histoire d’Anahita, un des plus grands domaines privés du pays sur lequel travaillent 400 personnes, autrefois terres de canne à sucre ou non exploitées, est symbolique de l’île, de l’ampleur des investissements sur place et de la transformation en quelques décennies de l’économie locale. Depuis sa création il y a un peu plus d’une dizaine d’années, le resort, qui comprend à la fois le golf 18 trous et le village (mais sans compter l’hôtel Four Seasons et ses villas), a représenté un investissement de 54 millions d’euros.

Plus de 200 millions d’euros de biens vendus

Dans ce domaine de 213 hectares avec 6 kilomètres de côte, l’espace est vaste et la densité de construction est faible, pourtant 200 villas et appartements ont déjà été vendus et 42 l’ont été côté Four Seasons, puisque le groupe hôtelier a lui aussi bâti des maisons qui sont exploitées comme l’hôtel mais qui appartiennent à des propriétaires privés. Ce qui a représenté (sans compter les reventes de villas ou d’appartements) plus de 200 millions d’euros de biens vendus.

Et ce n’est pas fini! Deux nouvelles tranches sont en effet prévues sur place. Elles ont été confiées à des architectes de renom, Alistair Macbeth pour la première, et le Français Jean-Michel Wilmotte pour la deuxième. «Il est venu l’été dernier voir le terrain, a passé plusieurs jours à arpenter la côte le long de la mangrove et a été vraiment séduit par l’emplacement en première ligne, juste en face de l’île aux Cerfs», explique Hugues Jannet. Du côté des acheteurs, il relève une évolution. «Le marché a changé en quelques années, les propriétaires passent beaucoup plus de temps qu’au début sur place et tous ne louent pas leur bien», observe Hugues Jannet.

Parmi eux, de nombreux Français.«Le fait qu’on parle français dans l’île est important pour nous, car nous ne sommes pas très à l’aise en anglais», confie l’une des propriétaires, qui a accepté de nous ouvrir ses portes. Avec son mari, ils n’avaient au départ nullement l’intention d’acheter aussi loin du sud de la France, où ils habitent. Mais ils connaissaient bien l’île et le domaine dans lequel ils ont fini par poser leurs valises, puisqu’ils venaient chaque hiver passer des vacances dans la maison d’un de leurs amis. Un jour, ils ont franchi le pas. «Mais nous ne sommes pas devenus résidents fiscaux à l’île Maurice, nous payons toujours nos impôts en France, comme avant», tient à préciser monsieur G. Leurs attaches familiales les amènent en effet à passer tout de même beaucoup de temps dans l’Hexagone et, pour l’instant, cet entre-deux leur convient. Un jour peut-être franchiront-ils une étape de plus en s’expatriant vraiment fiscalement.

Des reventes avec de belles plus-values

Ce qu’ils apprécient aujourd’hui? Leur nouvelle vie sociale à côté de gens qui leur ressemblent et dont ils partagent les valeurs. «Nous sommes entourés de nombreux Français, ici la vie est facile, calme, on se sent en sécurité», explique madame G. Eux ont fait construire leur villa dans le domaine, face au golf. «Finalement, cela nous a coûté beaucoup moins cher que si nous l’avions fait dans le sud de la France», explique le couple.

Leur villa très contemporaine, lumineuse, de 420 m²avec un beau salon extérieur a coûté 1,1 million d’euros. Ils sont en plein cœur d’un domaine sécurisé, mais où le gardiennage reste discret, et ils peuvent profiter des restaurants, salle de sport et piscine du village. Ils ont décidé de passer là quatre mois par an en plusieurs périodes, mais ils ne veulent pas louer leur nouvelle maison.

Certains acquéreurs de la première heure ont revendu leurs appartements ou leurs villas avec profit, semble-t-il. Côté Four Seasons, une villa de 650 m² avec une petite plage privée, achetée autour de 4 millions, aurait été revendue plus du double en 2014. A Anahita, on veut monter en gamme: la construction d’un spa est notamment prévue ainsi que l’ajout de nouveaux services. Ce sera la huitième phase de développement du resort qui a été inauguré en 2008 (toujours en pleine propriété pour les acheteurs).

Des villas jusqu’à 600 m²

«Nous devrions avoir terminé le développement d’Anahita dans quatre à cinq ans», estime Patrick de Labauve d’Arifat. Les surfaces des 12 villas conçues par l’architecte d’origine écossaise Alistair Macbeth face au golf dépassent 500 m². Elles seront vendues entre 2,6 et 6,4 millions d’euros (la plus chère a déjà été achetée par un Français). Et celles dessinées par Jean-Michel Wilmotte sur les plus belles parcelles du domaine s’annoncent plus luxueuses encore. Face à l’île aux Cerfs, il va construire 7 villas sur des parcelles dont certaines feront un demi-hectare (prix prévisibles: au moins 10 millions d’euros).

Bien d’autres projets existent. Pour les investisseurs étrangers, le choix est large. Le marché immobilier mauricien a subi un très net ralentissement mais, depuis un an, la demande et les projets sont repartis. A Tamarina, sur la côte ouest dans le domaine de Bel Ombre des villas de 150 à 600 m² sont en vente. Ou, toujours à l’ouest à La Balise Marina, il est possible d’investir dans des appartements autour de 700.000 € ou des villas à partir de 2,4 millions. Il ne faut pas forcément être multimillionnaire pour investir sur l’île. Il est possible d’acquérir un appartement pour quelques centaines de milliers d’euros dans un domaine réservé aux étrangers. La sécurité juridique est bonne, mais mieux vaut acheter dans un domaine que l’on a visité et testé à plusieurs reprises.Et s’assurer que l’environnement alentour soit préservé de toute construction inopportune. Les basiques de l’immobilier restent les mêmes partout dans le monde!

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  • jmlhomme il y a 9 mois

    A force de taxer les riches (meme moyen du genre 2 millions ) vont tous partir. Elle est belle la France. Si belle qu'elle est à fuir aujourd'hui.

  • fquiroga il y a 10 mois

    Articles pour nantis, les autres circulez, rien à cirer.....Ce n'est valable que pour les Cahuzac et autres Balkany qui ont de l'argent à planquer, le français moyen essaie juste de se payer sa résidence principale et unique....elle bien visible et bien taxée "au pays"....