Ce qu'il faut savoir sur l'encadrement des loyers

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Ce dispositif promis par François Hollande entrera en vigueur le 1er août, pour une durée d'un an. Professionnels et particuliers restent prudents, dans l'attente d'une loi cadre sur le logement prévue pour 2013.

Durant la campagne présidentielle, François Hollande avait érigé cette promesse au rang de «mesure d'urgence». Le décret prévoyant l'encadrement des loyers dans 38 agglomérations de métropole et d'outre-mer où leur progression a été particulièrement forte ces dernières années, a été publié le week-end dernier au Journal officiel.

o Qui est concerné par cette mesure?

Propriétaires et locataires sont concernés. Le loyer des logements dont le bail est renouvelé, mais aussi de ceux qui sont remis en location - un logement sur cinq à Paris - ne pourra plus augmenter plus vite que l'indice de référence des loyers (IRL) fixé par l'Insee. Jusqu'à présent, seuls les loyers en cours de bail faisaient l'objet d'une telle restriction. Le texte prévoit toutefois deux exceptions à cette règle d'évolution des loyers. Lorsque celui payé par le précédent locataire est «manifestement sous-évalué» ou encore lorsque le propriétaire a effectué des travaux d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer, la hausse du loyer proposé peut aller au-delà de l'indice de référence des loyers.

o L'échéance du 1er août a-t-elle provoqué un afflux d'annonces pour des locations ces dernières semaines?

A Paris, comme en Province, la publication du décret n'a pas provoqué de mouvement de panique chez des propriétaires bailleurs qui pourraient être pressés de louer leur bien avant l'échéance du 1er août. «Nous ne constatons pas d'afflux d'annonces de location et les propriétaires ne semblent pas inquiets car ils ne posent aucune question sur ce décret», assure-t-on, à Bordeaux, dans une agence Guy Hoquet de centre-ville. Même constat dans une agence Laforêt du 13e arrondissement à Paris. «Comme ce décret n'est valable qu'un an, les propriétaires restent dans l'attente de la loi cadre», estime une responsable de la location. «De plus, la mise en location d'un bien dépend souvent du congé du locataire précédent», souligne Laurent Vimont, président de Century 21 en France. Autre explication: les propriétaires qui, pour la majorité du parc locatif, sont des petits porteurs. Chez Century 21, par exemple, 17% des clients investisseurs sont des employés ou ouvriers. Selon Bernard Cadeau, président du réseau Orpi, «ces bailleurs ont l'habitude de se mettre au diapason du marché et de suivre l'évolution du pouvoir d'achat. Il s'agit aussi pour eux d'assurer leurs revenus en évitant d'avoir des locataires insolvables». Enfin, ces propriétaires souhaitent rester «compétitifs», explique Bernard Cadeau, en citant l'exemple de quartiers où s'érigent des constructions neuves, faisant concurrence aux biens déjà sur le marché.

o Cette mesure peut-elle être efficace sur les prix du marché?

A l'unanimité, les professionnels sont sceptiques. «Ce décret est publié dans un contexte difficile où les prix sur le marché locatif sont en hausse modérée voire, dans certaines villes, à la baisse», souligne René Pallincourt, président de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim). Selon l'Observatoire des loyers (Olap), par exemple, les loyers ont augmenté de 3,2% à Paris en 2011. Une évolution certes en reprise par rapport à 2010 (+1,8%), mais inférieure aux hausses observées entre 2001 et 2009. En Province, la hausse globale (+1,5%) observée l'année dernière dans 11 agglomérations - Aix, Besançon, Bordeaux, Brest, Grenoble, Lille, Lyon, Nancy, Rennes, Strasbourg et Toulouse - est supérieure à 2010 (+0,9%), mais reste la deuxième plus faible augmentation des 11 dernières années. D'après Laurent Vimont, «25% des propriétaires n'appliquaient pas l'IRL et laissaient le loyer stable en cours de bail». S'ils se mettent à l'appliquer dans le cadre de ce décret, ce parc pourrait paradoxalement voir les loyers augmenter. «Ce dispositif ponctuel ne s'attaque pas au problème de fond qui est la pénurie de logements», ajoute Bernard Cadeau. Le président d'Orpi veut bien parier qu' «aucune baisse tangible des loyers ne se produira». Surtout si les propriétaires retirent leur bien du marché locatif ou renoncent à investir pour louer. Un bailleur sur quatre pourrait prendre une telle décision, selon une étude réalisée par Orpi avant la parution du décret. Soit un potentiel de 1,2 million de logements.

o Comment l'encadrement des loyers sera-t-il contrôlé?

«La définition des droits des locataires est justement l'une des difficultés de ce décret», commente Claude Brault-Bentchicou, avocate au cabinet Vaughan Avocats. Le locataire aura en effet très peu de moyens de vérifier si le propriétaire respecte la loi car ce dernier ne sera pas obligé d'indiquer dans le nouveau bail le montant du loyer précédent. «Il ne pourra donc que se référer à la valeur locative du quartier où se trouve le bien qu'il loue», estime l'avocate, qui espère voir ce point corrigé dans la loi cadre sur le logement prévue pour 2013. Si, toutefois, le locataire soupçonne son propriétaire de ne pas suivre l'IRL, il pourra toujours saisir un huissier qui interpellera son bailleur. «Reste que le propriétaire n'est pas obligé de répondre à cette sommation et cette procédure est coûteuse pour le locataire.» De son côté, Laurent Vimont, le président de Century 21, s'interroge sur le contrôle des opérations entre particuliers (qui pèsent pour 45 à 50% des transactions de location).

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