Calculer la plus-value d'un bien hérité

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La taxation des plus-value prend des allures de casse-tête lorsque le bien immobilier a été reçu par héritage ou donation. Les clés pour agir au mieux de ses intérêts, avec Le Particulie r.
1- Quel prix d'acquisition retenir pour un bien hérité en deux temps?

La question se pose couramment pour les enfants qui ont hérité d'un bien commun de leurs parents. Au décès du premier parent, ils recueillent, le plus souvent, la nue-propriété de la moitié du bien, le parent survivant, déjà propriétaire de l'autre moitié, recueillant l'usufruit de l'autre moitié. Lorsque celui-ci décède à son tour, les enfants reçoivent automatiquement la pleine propriété de cette moitié.

Quand ils vendent ce bien, la plus-value est calculée distinc­tement pour ces deux fractions. Pour celle héritée en nue-propriété, la durée de détention est décomptée depuis le premier ­décès, comme si les enfants l'avaient reçu, dès le départ, en pleine propriété. Et le prix d'acquisition retenu par le fisc correspond à la valeur totale du bien (nue-propriété et usufruit), mentionnée dans la déclaration de succession. Pour la seconde moitié, le délai court depuis le second décès, avec pour prix d'acquisition la valeur portée dans la seconde déclaration de succession.

2- Et si la nue-propriété et l'usufruit sont vendus séparément?

La plus-value est alors calculée distinctement pour l'usufruitier et le ou les nu(s)-propriétaire(s). L'usufruitier peut être exonéré si le bien constitue sa résidence principale, tandis que le ou les nus-propriétaires sont taxés. La plus-value sur la nue-propriété est calculée à partir du prix de cession indiquée dans l'acte de vente (qui doit distinguer les valeurs respectives de la nue-propriété et de l'usufruit) et du prix d'acquisition mentionné dans la déclaration de succession ou dans l'acte de donation. Avec une réserve si la succession a été ouverte avant le 1er janvier 2004. Dans ce cas, la valeur portée par le notaire dans la déclaration de succession a été déterminée en appliquant un barème fiscal (qui répartit les valeurs de l'usufruit et de la nue-propriété en fonction de l'âge de l'usufruitier), différent de celui qui existe aujourd'hui. La valeur de la nue-propriété déclarée à l'époque était supérieure à celle obtenue avec le nouveau barème. Il faut, dans ce cas, recalculer le prix d'acquisition en appliquant le barème actuel (article 669 du Code général des impôts), en ­retenant l'âge de l'usufruitier lors de la vente. Ce «retraitement» du prix d'acquisition ne concerne que les biens reçus par succession (pas par donation).

3- Peut-on tenir compte des droits de succession ou de donation payés?

Les frais de déclaration (hono­raires de notaire, publicité foncière...) et les droits de succession peuvent être ajoutés sur justificatifs au prix d'acquisition pour réduire la plus-value imposable. Pour calculer le montant des droits de succession, le fisc préconise l'application d'une simple règle de proportionnalité (montant total des droits payés × valeur du bien déclaré dans la succession/valeur de l'actif brut de la succession). Si vous avez reçu le bien par donation, vous ne pouvez pas tenir compte des droits de donation si le donateur les a réglés à votre place.

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