C'est le moment de renégocier !

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Avec des taux d'intérêt historiquement bas, il est peut-être temps de renégocier votre crédit immobilier... le tout étant de bien calculer le bilan coût/avantage de cette démarche.

En novembre 2010, le taux moyen des crédits s'établissait à 3,22 % selon l'Observatoire Crédit logement/CSA, soit près de 2 points de moins par rapport à novembre 2008. Du jamais vu depuis 1945 ! Le mois de décembre a connu une légère hausse, de l'ordre de 0,20 % qui se poursuit en janvier... rien d'inquiétant selon les courtiers en crédits, mais certains prédisent déjà une remontée régulière des taux en 2011. C'est donc le moment pour les emprunteurs à taux fixe de renégocier les conditions de leurs prêts, qui ne correspondent plus à la réalité du marché.

Renégocier avec son banquier
Le premier interlocuteur à rencontrer est d'abord votre banquier, afin de faire le point sur votre prêt actuel. « Avec la baisse des taux, les clients viennent nous voir de plus en plus tôt : de l'ordre de 6 à 9 mois, après leur début de prêt pour le renégocier... c'est du jamais vu », constate François Rabat, responsable des crédits de la banque Crédit du Nord.
Être un bon client
Cependant, votre banque ne renégociera pas votre crédit de « gaieté de coeur », car elle l'a financé en empruntant sur le marché à un taux supérieur à celui pratiqué actuellement : ce n'est donc pas une opération rentable pour elle. La seule condition pour obtenir la renégociation de son crédit est donc d'être un « bon client ». Autrement dit : « le client doit être fidèle à la marque de la banque, avoir souscrit plusieurs produits et services chez nous et ne pas simplement venir nous solliciter pour un prêt immobilier », explique François Rabat. Ce n'est pas votre cas ? Comme une banque ne souhaite jamais perdre un client, rien ne vous empêche de lui expliquer votre situation. D'autant plus que chaque banque a ses pratiques selon ses objectifs commerciaux.
Procédure rapide et peu onéreuse
Une fois la demande acceptée par votre banquier, il vous proposera un avenant au contrat afin d'officialiser votre accord. Vous avez alors 10 jours pour l'accepter. La procédure est au final peu onéreuse pour vous, puisque, à part les frais de dossier, vous n'aurez aucun autre coût à débourser (certaines banques acceptent même de les prendre en charge). Il faut alors compter un mois entre votre demande initiale et sa mise en place.
Si votre banquier rechigne à renégocier votre prêt, n'hésitez pas à vous adresser à la concurrence, quitte à revenir le voir ensuite... Si les offres des autres banques peuvent paraître plus attrayantes, y recourir nécessite cependant de faire un bilan coût/avantage précis.

Faire racheter son prêt
Les professionnels du crédit sont unanimes : tous les prêts ne sont pas forcément intéressants à racheter. Il faut en effet que la nouvelle négociation intervienne au bon moment afin de pouvoir rentabiliser les frais qu'elle implique.
Deux conditions principales sont à observer :
-le différentiel entre le taux actuel du prêt et celui proposé doit au moins être de 1 %, « voire 0,7 point si vous avez souscrit un prêt longue durée, de l'ordre de 20 à 25 ans. Ces prêts sont plus onéreux, donc une baisse du taux d'intérêt, même relativement faible, peut être intéressante », indique Maël Bernier, directrice de la communication d'Empruntis (courtier en crédit immobilier).
-Le rachat du prêt doit également intervenir dans le premier tiers du prêt (par exemple dans les sept premières années d'un prêt sur 20 ans) car vous êtes encore dans la période de remboursement des intérêts, et non du capital : c'est le principe du prêt amortissable. Il n'y a en effet aucun avantage à négocier les intérêts s'ils sont déjà payés en totalité. Pour en être certain, n'hésitez pas à consulter votre tableau d'amortissement auprès de votre banquier.
Philippe Taboret, directeur général adjoint de CAFPI (courtier en crédit) indique qu'« il est préférable que le capital restant dû s'élève au moins à 50 000 ?, sur une période d'au moins 10 ans pour faire racheter son prêt, afin que les économies réalisées sur les intérêts restant dus soient suffisantes pour justifier les frais générés par cette démarche ».
Quels frais ?
Deux types de frais principaux s'imposeront à vous si vous faites racheter votre prêt par une nouvelle banque.
-L'indemnité de remboursement anti-cipé. Si vous passez à la concurrence, votre ancienne banque peut exiger le paiement d'une indemnité de remboursement anticipé. Sauf stipulation contraire négociée à la signature, le contrat de prêt prévoit son montant, qui ne peut dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement (article R 312-2 du code de la consommation).
-Les frais liés au transfert de garantie. Lorsque vous avez souscrit votre prêt, la banque vous a demandé une garantie : hypothèque ou caution mutuelle.
Si vous avez eu recours à une hypothèque, la nouvelle banque devra obtenir la mainlevée de l'hypothèque précédente et l'inscription d'une nouvelle hypothèque : ce qui représente un coût de l'ordre de 2 % du montant du crédit pour l'emprunteur. Afin de réduire les frais, une solution consiste à demander à la banque de s'inscrire en second rang sur la première hypothèque, puisque celle de premier rang s'éteindra automatiquement au bout d'un an avec le remboursement du prêt.
Si vous avez fait appel à un organisme de cautionnement mutuel, vous devrez à nouveau verser une somme en garantie de votre prêt, de l'ordre de 1 % de son montant. Mais l'organisme cautionneur devra toutefois vous rembourser un pourcentage de la « participation au Fonds de garantie », versée pour le premier crédit. Reste les frais de dossier, variables selon l'ampleur de votre prêt « mais ils sont facilement négociables avec les banques lorsque le client passe à la concurrence », constate Maël Bernier.

Passer par un courtier ?
Si la négociation n'est pas votre fort, vous pouvez toujours avoir recours à un courtier. Deux types de courtiers en crédit immobilier existent, certains sont uniquement joignables par mail ou téléphone (comme Empruntis), d'autres ont des agences locales où vous pouvez les rencontrer (CAFPI, Meilleurtaux) Certains se rémunèrent avec un pourcentage sur l'opération, d'autres vous demanderont des frais de dossier. Dans tous les cas, demandez bien un devis afin de connaître le coût exact de l'opération et le gain réalisé par rapport à votre précédent crédit. La rémunération du courtier n'aura lieu qu'une fois votre demande de crédit acceptée par une banque.

Et les taux variables ?
Les prêts à taux variables offrent, par définition, une certaine souplesse à l'emprunteur, car ils lui permettent de profiter des périodes de taux faibles, sans être enfermé dans le carcan contractuel classique du taux fixe. S'ils sont bien encadrés, ils peuvent permettre à l'emprunteur de faire des économies conséquentes en cas de baisse des taux d'intérêt. La plupart des prêts à taux variable comportent des « caps », à la hausse ou à la baisse, afin de fixer une fourchette de variation maximale. François Rabat, responsable des crédits au Crédit du Nord, indique que le prêt à taux variable est l'offre préférentielle que l'établissement propose à ses clients lors d'une renégociation, avec un taux à 3,5 % et un CAP de 1 : « au pire, les clients retrouvent le taux initial qu'ils avaient avec leur crédit à taux fixe ». Cependant, aujourd'hui le variable n'est pas conseillé sur une longue durée car rien ne garantit que les taux ne vont pas remonter. « Les professionnels de l'immobilier n'envisagent pas une baisse encore plus importante des taux, mais au mieux une stabilisation, au pire une hausse. », prévient Maël Bernier d'Empruntis.

Renégociez également votre assurance !
La loi Lagarde entrée en vigueur le 1er septembre 2010 permet aux particuliers de choisir une assurance de prêt individuelle et de ne pas se voir forcément imposer l'« assurance-groupe » de l'établissement financier. Cependant, le niveau de garantie offert par l'assurance individuelle se doit d'être au moins égal à celui de l'assurance collective proposée par la banque. Le client est donc libre de renégocier son assurance en cas de changement d'organisme bancaire. Attention : ce type d'assurance ne prend en compte que les risques décès, incapacité temporaire de travail et invalidité. Pour le risque perte d'emploi, vous devrez généralement prendre une assurance supplémentaire. Beaucoup de courtiers en crédits immobiliers estiment cependant que ces garanties en cas de chômage sont onéreuses et peu intéressantes. « La plupart ne se mettent en place que 6 mois après votre perte d'emploi », constate Maël Bernier d'Empruntis.
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