Bureaux : un marché inégal en régions

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Le marché de bureaux connaît sur 2012 une évolution en yo-yo dans les grandes métropoles nationales.

En 2012, la demande placée de m² de bureaux devrait atteindre en régions un peu plus de 1.100.000 m² contre 1.250.000 m² en 2011 et 1.300.000 m² en 2010, année exceptionnelle.

Un marché qui selon Alain Shori, directeur général adjoint pour les régions chez BNP Paribas Real Estate «atterrit en douceur avec une diminution qui devrait osciller entre - 10 et - 15% sur l'année entière par rapport à l'année précédente. Pas de drame ni d'effondrement même si le marché de villes comme Bordeaux, Nantes ou Montpellier où les grosses transactions sont rares , s'avère plus sensible que celui des métropoles telles Lyon, Lille ou Marseille».

Un marché qui, cependant, même dans les principales places régionales joue au yo-yo: alors que Lille et Marseille accusaient un repli l'an dernier en raison d'un manque de belles transactions, elles affichent à nouveau en 2012 une progression. A l'inverse, Lyon marque le pas en raison d'un déficit de grandes et moyennes transactions. Les valeurs locatives restent globalement stables, sauf pour les biens obsolètes qui décrochent. Pourtant, les prises de décision s'allongent et les mesures d'accompagnement se multiplient.

Lyon: un repli temporaire

Malgré un volume global en baisse par rapport à 2011, Lyon demeure et de loin le premier marché régional avec un peu plus de 190.000 m² de bureaux placés. Les valeurs locatives sont stables avec un écart de loyer entre le neuf et l'ancien de l'ordre de 20%.

«Sur les neuf premiers mois de 2012, le marché lyonnais affiche un retrait de la demande placée de l'ordre de 23% par rapport à 2011. Mais cette baisse est à nuancer, intervenant après une année 2011 exceptionnelle . L'an dernier, sous l'influence de grosses transactions dans le secteur de la Part-Dieu notamment, le volume de cette demande avait gonflé de 11% par rapport à 2010», note Thomas Durand, directeur du bureau lyonnais chez DTZ.

En 2011 en effet, Lyon arborait quelques belles transactions comme celle d'EDF au «Velum» à La Part-Dieu sur 15.000 m² ou celle de l'Agence régionale de santé sur 8500 m² toujours sur ce même site. Cette année, une seule transaction de 11.300 m² avec prise à bail par Veolia sur le Carré de Soie à Villeurbanne. Et même si une surface de 8000 m² devrait être louée d'ici la fin de l'année, la plupart des surfaces demandées se situent autour des 3000 m² comme celles prises par Schneider ou Alsthom sur Saint-Priest.

«Il existe très peu d'offre neuve actuellement et par ailleurs, de nombreux transferts ayant eu lieu les années précédentes, dans le domaine des entreprises publiques ou parapubliques, ceux-ci se ralentissent» souligne Alain Shori de BNP Paribas Real Estate. Mais ce qui interpelle davantage, c'est comme le note Thomas Durand, «une décélération des transactions de moyennes surfaces de 500 à 2000 m², les entreprises ne voulant pas prendre de risques en période économique délicate». En dessous des 500 m², même ralentissement. Reste qu'un certain nombre de transactions devraient se conclure en fin d'année, permettant au marché d'atteindre 190.000 m² et de rester dans la moyenne des dix dernières années.

Malgré le repli du marché, les valeurs restent stables. Dans le neuf où l'offre en 2013 se résume à 135.000 m² dont 70.000 m² au travers de trois programmes sur La Part-Dieu, le loyer «prime» sur ce même secteur est à 270 ¤/m²/an avec une pointe sur la tour Oxygène à 285 ¤/m²/an, tour où il ne reste que 3000 m² à louer. Sur Confluence, la transaction Euronews sur 7355 m² sur le Cube vert, pendant du Cube orange, s'est faite autour de 270 ¤ /m²/an , l'écart entre Part Dieu et Confluence sur du flambant neuf étant de 10 à 15% . Hors «prime» et dans le périmètre Part-Dieu, le m² s'établit à 250 ¤/m²/an. Sur Gerland, les valeurs oscillent entre 200 et 220 ¤/m²/an, talonnées de près par celles de Vaise à 185 et 210 ¤/m²/an. A Vaise, par exemple, la société Solutec a pris à bail 1200 m² de bureaux neufs pour 185 ¤/m²/an. Dans l'ancien de qualité et dans Lyon intramuros, les loyers frôlent les 170 ¤/m²/an.

Toulouse: en plein envol

Avec près de 125.000 m² de bureaux placés cette année, Toulouse se place en seconde position des marchés régionaux. Avec des valeurs à moins de 200 ¤/m²/an pour du neuf.

«Le marché toulousain joue dans la cour des grandes métropoles malgré un léger ralentissement cette année. Mais il figure néanmoins au top 2 des marchés régionaux après Lyon. Et contrairement à Lyon ou Marseille où il existe un vrai marché de centre ville, le marché local s'exerce essentiellement en périphérie» constate Pascale Cieutat de l'agence DTZ.

Dans la ville rose, le secteur aéronautique, Airbus et sous traitants, garde son rôle moteur dans le dynamisme du marché de l'agglomération, notamment sur le secteur Ouest coté Basso Combo. Le secteur Sud-Est devrait remonter la pente avec le Cancéropole, en cours de lancement sur l'ancienne friche AZF et quelques utilisateurs tels des laboratoires Sanofi ou Pierre Fabre. En 2012, le marché s'est caractérisé par une bonne vingtaine de transactions sur des surfaces de plus de 1 000 m². Mais aussi plus importantes comme celle d'EADS sur 3500 m² ou celle de Berger-Levrault sur 7000 m² à Labège. Les loyers neufs en périphérie évoluent entre 145 et 160 ¤/m²/an et autour de 115 ¤/m² dans l'ancien. Dans l'hypercentre où l'offre est rare, l'ancien «prime» rénové peut exceptionnellement atteindre les 200 ¤/m²/an.

Lille: léger rebond

Le marché repart, tenu essentiellement par des petites transactions. Les loyers restent stables.

«Après avoir sous-performé l'an dernier faute de grandes transactions, le marché lillois affiche une hausse de 6% établissant à la demande placée à 120.000 m². Cette activité haussière profite à des secteurs proche du centre-ville au détriment d'Euralille où se sont réalisées que peu de transactions» constate Alain Shori. Le marché souffre encore de l'absence de grandes transactions, supérieures à 5000 m².

L'une des rares belles transactions de l'année a été faite par EDF qui a pris à bail 4200 m² sur les Grands Boulevards. L'offre neuve reste maîtrisée pour alimenter le marché sans pour autant gonfler le stock qui se situe à 45 000 m². L'essentiel des transactions porte sur des surfaces oscillant entre 300 et 800 m² situées sur les Grands Boulevards, Euralille, Marq-en-Baroeul ou Villeneuve d'Asq. Les loyers sont stables et s'établissent entre 110 et 140 ¤/m²/an pour les bureaux de seconde main sur l'ensemble de la métropole. Le neuf tourne autour de 180 ¤/m²/an mais la valeur «prime» peut grimper jusqu'à à 200 ¤/m²/an sur Euralille et dans l'hypercentre.

Marseille: retour au rythme de croisière

La demande placée devrait frôler les 100.000 m², soit+9% par rapport à 2011. Mais la stabilité des valeurs reste de mise.

«Malgré une économie difficile et un recul de la demande placée au troisième trimestre, le marché marseillais a retrouvé un rythme de croisière alimenté par un retour des surfaces supérieures à 5000 m² sur le périmètre d' Euroméditerranée. Or, l'offre fait la demande pour les grands utilisateurs qui recherchent des immeubles dernières générations et un secteur bien desservi par les transports» constate Lucile de Malet du groupe DTZ.

Parmi les transactions significatives sur Euroméditerranée , 7700 m² prise à bail par la SNCM, dans «l'ilôt 34» puis dans l'immeuble Le «Balthazar» 2380 m² pris par Vinci et 2192 m² par Constructa. Toujours sur ce secteur vient d'être lancée «la Marseillaise», la tour signée Jean Nouvel avec 135 m de hauteur, 31 étages et 35.000 m². La communauté de communes de Marseille, Marseille Provence Métropole , vient d' y officialiser la location de 15.000 m². Cependant, le retour au rythme de croisière habituel autour de 100.000 m² contre 93.000 m² en 2011 et 130.000 m² en 2010 souffre d'un bémol, la difficulté de prise à bail des immeubles neufs mais d'anciennes générations dans les secteurs périphériques comme ChateauGombert ou l'Estaque.

Le loyer top peut grimper jusqu'à 250 ¤/m²/an sur Euroméditerranée. Dans l'immeuble «Cap Azur», des transactions viennent de se signer à 235 ¤/m²/an. En périphérie, les valeurs chutent à 135-150 ¤/m²/an. L'ancien peut s'échanger jusqu'à 180 ¤/m²/an sur Euroméditerranée et 150-160 ¤/m²/an dans le centre pour se fixer à 135 ¤/m²/an en périphérie.

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