Bonne tenue de l'immobilier de bureau en France

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Avec 16 à 17 milliards d'euros investis, 2011 a été un grand cru. Cette année les experts attendent un recul du marché. Les propriétaires devraient accorder plus de ristournes de loyers. »Immobilier de bureau : les marchés européens résistent

Le chantier commencera dans les prochaines semaines. Altarea-Cogedim va construire le nouveau siège de Mercedes en France. Un bâtiment de 18.000 m² à côté de Saint-Quentin-en-Yvelines qui sera livré à la fin de l'année prochaine. Et la foncière restera propriétaire du bâtiment une fois les travaux finis.

C'est que, malgré la crise des dettes souveraines, l'immobilier tertiaire continue à avoir une activité soutenue. Selon les experts, les achats-ventes dans cette catégorie d'actifs ont représenté de 16 à 17 milliards d'euros l'année dernière. Avec près de 75% des investissements consacrés à l'immobilier de bureau, selon le cabinet de conseil, Cushman & Wakefield. «L'exercice 2011 a été un très bon cru, estime Thierry Laroue-Pont, président de BNP Paribas Real Estate Advisory France. En dehors de 2006 et 2007, on n'avait jamais autant investi dans l'Hexagone.» Par rapport à 2010, l'activité a fait un bond proche de 50% l'année dernière.

«Ce redémarrage a été en partie alimenté par des acteurs soucieux de profiter des exonérations fiscales prévues dans l'article 210 E qui étaient supprimées à partir du 1er janvier», souligne Maurice Gauchot, PDG de CBRE France. Avec un rendement proche de 4,5%, le bureau reste aussi un placement plus rentable et plus sécurisé que la Bourse.

Plus de grosses ventes

Conséquence, les grosses transactions supérieures à 100 millions ont bondi l'année dernière. On en a enregistré 43 en 2011 contre 31 en 2010. Ainsi, les compagnies d'assurances Generali et Predica ont racheté à Beacon un ensemble de bureaux de 65.000 m2 à Bois-Colombes, à la lisière de la Défense. Predica s'est aussi allié à la Caisse des dépôts et à Scor pour acquérir pour 360 millions d'euros, River Ouest, des immeubles développant 64.000 m2 à Bezons, en région parisienne.

Mais, depuis la crise de 2008, la typologie des acteurs a évolué. Aujourd'hui, selon BNP Paribas, près de deux tiers des investissements sont réalisés par des Français contre 40% en 2007. Seulement 6% des opérations en valeur ont été conclues par des Américains contre plus de 20% il y a cinq ans. Et les fonds souverains n'ont pas fait leurs emplettes comme cela était anticipé. À une exception près: en juillet, Norges Bank, le fonds norvégien, a acheté à Axa pour 700 millions d'euros, 50% de sept immeubles parisiens développant 156 000 m2.

Autre évolution, les institutionnels, notamment les compagnies d'assurance, sont revenus en force sur le marché. «Simplement parce qu'elles ont moins besoin que d'autres de recourir à la dette, explique Magali Marton, directrice des études de DTZ. Or, les banques sont plus frileuses qu'avant pour accorder des prêts, notamment pour l'immobilier tertiaire.» En tout cas, les investisseurs privilégient toujours le même type de produits, des immeubles «core», c'est-à-dire bien situés, neufs ou quasi neufs et avec des locataires de long terme. En 2012, ils seront encore plus exigeants. Car, avec la crise, les professionnels tablent sur un marché de l'investissement en recul (entre 12 et 14 milliards).

Les conséquences des difficultés économiques ont été ressenties plus vite pour la location de bureau. Facialement, les loyers n'ont pas bougé ou presque. Dans le QCA (Quartier central des affaires) de Paris, à l'Étoile, ils sont restés à 690 euros le m2 par an. «En revanche, les mesures d'accompagnement, en clair des ristournes de loyers, peuvent aller désormais à 25% contre 15-20% jusqu'alors», estime Laurence Escleine-Dumas, directrice générale déléguée de location de bureaux chez DTZ.

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