Bon de visite : Quel engagement pour l'acheteur ?

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Lorsqu'ils se sont mis en quête d'un appartement à acheter à Paris, Estelle et Damien R. ont découvert que certains agents immobiliers leur faisaient systématiquement signer un document avant chaque visite. « La première fois, se souvient la jeune femme, j'ai pris rendez-vous avec une agence après avoir sélectionné plusieurs biens qui correspondaient à nos critères. La personne qui nous a reçus nous a présenté un papier qu'elle voulait que nous signions avant de visiter un des logements. » À la lecture du document, le couple reste quelque peu interloqué en découvrant l'étendue des engagements qu'ils semblent être sur le point de prendre vis-à-vis de cette agence dont ils sollicitent les services pour une simple visite.

Des interdictions litigieuses
De fait, cette « reconnaissance d'indications et de visite », telle qu'elle s'intitule et qu'ils s'apprêtent à signer, semble faire peser sur eux deux obligations à respecter sous peine de devoir verser à l'agence une somme équivalant au montant de la commission attendue de la vente. La première obligation consiste à informer tout concurrent susceptible de leur présenter le même bien de la visite effectuée. Soit. La seconde les oblige à ne traiter l'achat du logement que par l'intermédiaire de cette seule agence et cela pendant une durée de quinze mois... Ce qui est ennuyeux alors même que les futurs acheteurs ont repéré le bien dans les vitrines de plusieurs autres agences, à des prix très variables. « Nous nous sommes vraiment sentis piégés, d'autant que l'agent refusait de nous faire visiter le bien sans notre signature », raconte Estelle.

Une preuve, pas un mandat
Pour autant, maître Gabriel Neu-Janicki, avocat parisien, spécialiste en droit immobilier, est formel : « Ce document ne vaut pas mandat, ce n'est pas un engagement à rémunérer l'agent. Quant aux obligations et conséquences financières mises à la charge du visiteur, elles me semblent disproportionnées par rapport à une simple visite. » De fait, selon la loi Hoguet du 20 juillet 1972 réglementant l'activité d'agent immobilier, et conformément à l'interprétation stricte qu'en fait régulièrement la Cour de cassation, la rémunération de l'agent immobilier ne peut découler que d'un mandat en bonne et due forme (voir encadré). Or, la jurisprudence ne considère pas le bon de visite comme un contrat de mandat entre l'agent immobilier et le visiteur du bien (cass. civ., 1re ch., 27 avril 2004, n° 01-13868).
Pas de mandat de recherche confié à l'agence, pas d'obligation...
En clair, le particulier signataire d'un bon de visite n'a aucune obligation financière vis-à-vis de l'agent, sauf à lui avoir éventuellement confié un mandat de recherche. Alors pourquoi faire signer un tel document ? « En soi, le bon de visite n'est pas illégal, commente Isabelle Couëtoux du Tertre, directrice adjointe de l'ANIL (Agence nationale d'information logement), il permet à l'agent de prouver au vendeur qui lui a confié un mandat qu'il a bien fait diligence en organisant la visite du bien et éventuellement de se prémunir contre de possibles manoeuvres frauduleuses de particuliers ou de concurrents indélicats qui chercheraient à l'évincer de la vente. »

Pluralité de bons : que faire ?
Reste qu'en pratique, les particuliers sont parfois amenés à signer plusieurs bons de visite pour un même bien proposé par différents intermédiaires. De quoi s'y perdre en cas de conflit, même pour un professionnel ! C'est la mésaventure qui est arrivée à ce jeune notaire, établi dans les Hauts-de-Seine, dont un client avait signé plusieurs bons pour le même appartement en vente dans plusieurs agences. La première ayant refusé de prendre son offre qu'elle jugeait trop faible, une autre l'avait en revanche acceptée pour conclure l'affaire. « Mon client était de bonne foi, mais avait signé un bon de visite avec la première agence. À qui était due la commission ? Je n'aurais pas aimé que cela se termine devant les tribunaux et, heureusement, ce document non daté nous était apparu invalide », explique le notaire. Ce qui a permis de couper court aux velléités du premier agent. Mais qu'en est-il lorsque le bon de visite est exploitable et que plusieurs agents se disputent la paternité d'une vente ?
La jurisprudence est formelle : seul l'intermédiaire qui conclut la vente peut prétendre aux honoraires (cass. civ., 1re ch., 25 novembre 2010, n° 08-12432), à moins que l'agent lésé puisse prouver les mauvaises intentions du mandant.
Seule compte l'exclusivité consentie par le vendeur à une agence
« L'interdiction qui est faite dans un bon de visite de passer par une autre agence n'est pas opposable s'il n'existe pas de mandat exclusif confié par le vendeur », ajoute maître Neu-Janicki. Dans ce cas, c'est donc auprès du vendeur du bien, auteur du mandat donnant exclusivité à une agence, que cette dernière fera éventuellement valoir son droit aux honoraires (pour non-respect de l'exclusivité). Mais, l'acheteur n'a pas à être poursuivi par celle-ci.
Alors que le droit est clair sur ce point, de nombreux intermédiaires continuent pourtant à faire signer des bons de visite anormalement restrictifs. Chez Century 21, adepte de cette pratique (entre 600 000 et 700 000 bons de cette nature seraient signés chaque année), Fabrice Abraham, directeur performance du réseau, explique que cela permet d'« influencer l'acquéreur mal intentionné pour l'empêcher de mettre le vendeur dans une situation de contentieux... » Certes. Mais l'autre conséquence de la signature de tels bons est de dissuader le client d'aller à la concurrence pour acheter le logement visité !

Vente directe : éviter les collusions frauduleuses
Mais le bon de visite, dont les clauses ne sont pas nécessairement aussi limitatives, vise aussi, et surtout, à anticiper une éventuelle collusion frauduleuse entre particuliers : vendeur et acheteur. « Le bon de visite n'a pas d'effet entre les agences, reconnaît Bernard Cadeau, président du réseau ORPI, réseau qui préconise la signature d'un bon pour chaque visite, l'idée consiste à ce que celui qui visite par l'intermédiaire de l'agent s'interdise par écrit à traiter directement avec le vendeur. » En la matière, les juges considèrent que « lorsqu'un agent bénéficiaire d'un mandat (non exclusif, ndlr) fait visiter à une personne l'immeuble mis en vente et qu'ensuite le vendeur traite directement avec cette personne, l'opération est réputée effectivement conclue (...) par l'entremise de cet agent, sauf à tenir compte du prix de vente réel de l'immeuble et des circonstances ou des fautes de l'agent immobilier » (cass. civ. 1re ch., 17 novembre 1993, n° 91-19366). Quid, dans ce cas, lorsqu'un bien proposé en vitrine d'agence est également mis en vente directement par le propriétaire ? « La vente pourra tout à fait se réaliser hors présence de l'agent immobilier, à condition que le vendeur et l'acquéreur conservent tous les éléments de preuve démontrant qu'ils ont été mis en relation via l'annonce passée dans le journal ou sur Internet », précise maître Neu-Janicki. Il conviendra dans ce cas de conserver une copie de la ou des annonces publiées et de garder précieusement les échanges de mails éventuellement réalisés. Au mandataire mécontent (l'agent immobilier) de démontrer ensuite que la transaction n'aurait pas pu se faire sans lui et que vendeur et acheteur ont profité de son intervention pour entrer en contact et mieux le contourner par la suite. Il faut donc prendre le bon de visite pour ce qu'il est : une preuve pour l'agent et une reconnaissance de visite pour le signataire, mais en aucun cas un engagement contractuel entre les deux.

Un mandat, sinon rien
Seuls les agents titulaires d'une carte professionnelle portant la mention « transaction sur immeubles et fonds de commerce » peuvent jouer les intermédiaires dans une vente. La rémunération du professionnel trouve sa source dans le contrat de mandat qui lui a été confié par une partie, en général le vendeur. Mais pour être valable, ce mandat doit obligatoirement être écrit et respecter un certain formalisme : être numéroté et inscrit au registre des mandats de l'agent, préciser l'objet et la durée de la mission de l'agent ainsi que les conditions de sa rémunération et la (ou les) partie(s) qui en aura la charge. La commission n'est due que lorsque la vente conclue par son intermédiaire est constatée par acte authentique chez le notaire, mais en aucun cas avant.

Faut-il refuser de signer ?
À la lecture de certaines clauses, clairement étudiées pour dissuader le signataire de faire jouer la concurrence, faut-il refuser de signer ? Il est toujours possible d'amorcer le dialogue en acceptant de confirmer par écrit que la visite de tel bien a été faite tel jour avec tel intermédiaire, sans pour autant signer un document. « Au besoin, il ne faut pas hésiter à rappeler à l'agent qu'il ne vous a jamais informé que vous seriez obligé de prendre de tels engagements et que, sans mandat exclusif, il n'a de toute façon pas le droit de vous obliger à passer par lui », ajoute maître Neu-Janicki. Si l'agent n'est pas d'accord, retenez que le bon de visite ne vous engage pas à grand-chose, surtout pas au paiement d'honoraires, et que vous restez libre de faire jouer la concurrence si vous trouvez le bien moins cher ailleurs.
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